杨红旭

2012年房价小跌，房企死去活来

昨天，中国社科院发布的《房地产蓝皮书》指出：2012年将是住房分配制度改革以来，房地产行业最艰难的一年，行业赢利可能进一步下降，中小企业倒闭破产风险增大。房价可能会略有回落，但是大幅降价的可能性比较小。建议对购买首套住型的商品房的首付比例利率等优惠政策应该长期化、稳定化还有制度化。

社会科院每年发布一次房地产蓝皮书，每次皆会引起一场争论。就今年而言，部分人认为房地产业最艰难的时候已经过了，房价将出现三成以上的下跌，房地产政策绝不可能放松等。搁在往年，我也会尖锐的质疑他们中的一个或几个观点。然而，今年却基本上认同上述的三个主要观点。

切莫夸大扬州新政“过关”后果

楼市“扬州新政”有了新动向。近日，住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青在南京表示，“扬州新政”并非救市，而是针对住宅产业化进行的积极有益的探索。有媒体于是将其解读为：这是住建部人士首次对“扬州新政”表态支持。

5月7日，扬州市房管局发布《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》，对个人新购买的成品住房，根据面积不同予以奖励。该政策从7月1日起执行，执行期暂定一年。这一政策刚在扬州市房管局网站挂出就引起轩然大波。虽然扬州方面发布相关“说明”，但依然未能解除外界对其“意在救市”的质疑。   

住宅供地计划须提高“靠谱率”

近日，国土部公布了2012年全国住房用地供应计划,供应17.26万公顷，与2011年全国住房用地计划实际落实量(13.59万公顷)相比，增加21.3%，是前5年年均实际供应量(8.73万公顷)的近两倍。

看似很给力，但只是计划而已。去年的计划完成情况已难称乐观。2011年，计划供地21.80万公顷，但实际供地只有13.59万公顷，计划落实率仅为62.3%。房地产市场，不管是商品住宅市场，还是土地市场，终究还得“靠天吃饭”。去年全国土地市场低迷，开发商拿地热情大降，是导致土地供应计划完成率偏低的重要原因。

地方财政困境下的地产突围

近段时间，关于地方楼市政策松动的消息接二连三的传来。近日扬州对于购买成品住宅者的财政补贴，更是满城风雨。有点蹊跷的是，面对社会上的质疑之声，扬州政府坚持认为无错勿改，又冒出小道消息说住建部让其改正。

林林总总的消息与争论，不管是真是假，孰对孰错，总之反映了社会上对于地方放松政策的关注、困惑、批评。客观而言，扬州补贴装修房购房者，实乃遵从了国家和江苏省推进成品住宅事业的大政方针，只是在具体方式方法上，以及在出台政策的时机上，欠细思量。

首先，关于方式。对于购房者

楼市调控进入敏感期，地方态度很重要

事关房地产政策，一举一动皆惹人关注。上周，扬州购装修房给补贴，一波未平；这周，上海限制单身人士购第二套房，一波又起。反观中央政策，稳如泰山，静若佛祖。

回顾本轮紧缩型房地产调控，自2009年12月以来，中央一直态度鲜明：坚定不移。反观部分地方政府，频现纠结、犹豫、畏难、突围之心态与行动，部分放松措施暗地里行动，部分措施公开招摇。房地产业的最大的特性是不动产、区域性，由此注定楼市的红利，多由地方政府获得。也因此，在房地产调控方面，地方不可能完全跟中央一条心。

自去年8月以来，经媒体曝光的，北京、上海、杭州、武汉、合肥、南京、成都、佛山、常州、吉林、中山、芜湖、从化、马鞍山等20多个城市，对房地产政策进行微调。其中，媒体集中报道并被最终叫停的，涉及五个城市的措施。而

楼市调整进入第三阶段

种种迹象表明，本轮全国房地产市场调整，正在进入新阶段。如果说2010年属于高位盘整，基本未见成效；那么2011年属于振荡下行，效果初显。而进入2012年以来，加速调整，同时也正在探底、筑底，最糟糕的时点将在年内现身。

结合上周国家统计局新公布的数据，不妨作简要分析。第一，商品房成交量低迷中略现复苏。2010、2011、2012年前4个月，全国商品房成交面积同比增幅依次为10.1%、4.9%和-13.4%。显而易见，涨幅持续收窄，并于今年1-2月逆转为下跌，近两个月跌幅有企稳迹象。今年春节过后，多数城市成交量出现反弹，比如4月份全国20个典型城市新建商品住宅成交量同比去年4月增加了45%。就成交量而言，可能正在触底反弹。

扬州楼市新政大是小非

沉寂多日的房地产政策，昨天突然热闹起来。事件的主角是扬州当局，市房管局和财政局联合出台：《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》。对于特定购房者给予财政补贴，于是很多人皆认为这是地方救市之策。

有趣的是，这份签发时间为4月18日的文件，昨天上午挂上政府网站，被多家媒体曝光后，下午即删除，但傍晚时又重新挂上。似乎也显示出，扬州相关部门既忧心被舆论攻击、又不愿收回成命的矛盾心态。

政策核心内容是：对个人新购买的成品住房，建筑面积在90平方米