杨红旭

楼市调整进入第三阶段

种种迹象表明，本轮全国房地产市场调整，正在进入新阶段。如果说2010年属于高位盘整，基本未见成效；那么2011年属于振荡下行，效果初显。而进入2012年以来，加速调整，同时也正在探底、筑底，最糟糕的时点将在年内现身。

结合上周国家统计局新公布的数据，不妨作简要分析。第一，商品房成交量低迷中略现复苏。2010、2011、2012年前4个月，全国商品房成交面积同比增幅依次为10.1%、4.9%和-13.4%。显而易见，涨幅持续收窄，并于今年1-2月逆转为下跌，近两个月跌幅有企稳迹象。今年春节过后，多数城市成交量出现反弹，比如4月份全国20个典型城市新建商品住宅成交量同比去年4月增加了45%。就成交量而言，可能正在触底反弹。

扬州楼市新政大是小非

沉寂多日的房地产政策，昨天突然热闹起来。事件的主角是扬州当局，市房管局和财政局联合出台：《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》。对于特定购房者给予财政补贴，于是很多人皆认为这是地方救市之策。

有趣的是，这份签发时间为4月18日的文件，昨天上午挂上政府网站，被多家媒体曝光后，下午即删除，但傍晚时又重新挂上。似乎也显示出，扬州相关部门既忧心被舆论攻击、又不愿收回成命的矛盾心态。

政策核心内容是：对个人新购买的成品住房，建筑面积在90平方米

楼市刺激政策有戏吗

近日，有媒体报道：住建部正在考虑协调、配合相关部门，将针对居民购买首套住房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制。另一种解读是：正在研究新一轮刺激楼市刚需入市的政策储备，一旦房地产投资增速下降过快，就可能有储备政策推出。

对于这些消息，相关部门既无证实，亦无辟谣。透过这一点，也可反映出现阶段房地产政策有些进退两难，纠结不堪。表面看来，今年以来房地产政策并无方向性变化，“坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归”，依然是主旋律。但实际上，却也有定向放松之处，比如首套房贷利率“跌跌不休”，已由去年下半年最高1.1倍，降至目前的最低八五折。

楼市春心动，涨价有点蠢

近期，国内气氛相当沉闷，政治、经济皆如此，房地产更不必言。上周，国家统计局公布了一季度经济数据，结果最要紧的GDP，却最让人失望：增幅连续五个季度下跌，回落至8.1%——而很多机构和学者预期为8.4%。一片乌云黑压压地笼罩在中国上空，甚至也引起国际资本市场的小小恐慌，这数据公布之后，欧美股市大跌。

宏观经济不景气，跟房地产有毛关系？那是相当的密切。2003年，国务院文件“国18号文”中，首次表示房地产已成为国民经济的支柱产业。众所周知，中国经济靠“三架马车”拉动：出口、消费、投资。过去十多年，全社会固定资产投资对于GDP的贡献一直是第一位的，而房地产开发投资是重要组成部分，一般占18-20%的比重。尤其是经济低迷之时，投资表现更为神勇，而出口顺差基本玩完，消费永远都是“老黄牛”——不管天晴天雨，只管慢条斯理向前走。