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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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关于我

上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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她还想投资一套,很傻很天真?   

2008-03-25 12:06:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在我的MSN上,有些陌生网友,他们多是经常看我的博客后,因面临购房抉择而主动加我的。偶尔工作得闲时,也跟他们聊聊购房的策略和时机的问题。今天就把一个“无穷碧”的朋友的故事与大家分享,把我俩的聊天记录整理如下。

 

 

杨老师:

您好,杨老师,我是在看了您的博客后加您的,有点冒昧,敬请原谅。我今天得做出一个决定,能咨询你的意见么?

 

我家在上海,目前在深圳工作。去年七月底,在上海宝山淞南地区(外环内侧)的万临家园买了一套多层复式,165平米,含税价格是128万。当时打算今年回上海自己居住,但是春节前决定最近几年还是留在深圳,所以想把那房子卖掉,换个地段好些、面积小些的房子给孩子挂户口,同时也便于出租。近期才挂没多久,正好就有人要了,大概能到手160万,我没有贷款的。

 

但是,当我想寻找其它房子的时候,却发现其他地段涨得都比万临家园厉害,我也还没想好买在哪里,人在深圳又不方便找上海的房子,只能先在网上看。今天我得给中介一个准信:是不是一定要卖。您觉得我把压在这房子上的钱拿出来,另外买房投资是否可行啊?另外,我因为单位在杨浦区,即使以后回上海也很有可能在那个区域活动。

 

 

无穷碧:

首先得恭喜你!半年时间,就赚了32万,投资回报率25%,按资金的年回报率的话,就高达50%了。根据你这种工作和生活情况,我认为你没必要保留这套房子,为什么这么说呢?

 

其一,宝山淞南的教育设施跟定比不上杨浦区,考虑小孩子挂户口上个优质学校而购房,这在上海很常见。

 

其二,你那套房子是近郊的大户型,这种房子不容易出租,即使租出去也得不到好价钱,租售比(租金与房价比值)极低,我估计按租金收益计算,年投资回报率只有2%左右,这在通货膨胀居高不下(2月份高达8.7%),及一年期存款利率已达4.14%的情况下,显然很不划算。

 

其三,包括你在内的很多人都会认为,不能看租金收益率,关键是房子本身会增值,这个观点不能算错,近几年几乎所有的房产投资者都这么认为;但是不能忽视两点,一要看是什么样的物业,你这套位置偏远的房子肯定没有市区更容易增值;二要看短期市场走势,目前上海楼市正处于浓重的观望期,之前曾被一些人寄于厚望的上海春季房展会,结果不怎样,人气和成交量都有所下降;因此,房价不是没有下降的可能性,即使2008年全年依然上涨,但我个人预期涨幅可能可只有3-5%。

 

所以,既然你现在这套房子不住,我建议那还是卖出去为上策,不如在市区换套小房子,一则能租个好价钱,二则升值快,三则也能解决小孩子上学的问题,一举三得,何乐而不为?就杨浦区而言,五角场附近不错,五角场定位城市副中心,未来还是有较大潜力。我建议先不要选新江湾城那边,虽然规划不错,但因为去年地价上涨太快,已透支未来部分上涨空间。

 

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