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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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购房要小心,有些板块是“雷区”!   

2008-03-26 09:51:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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目前上海楼市处于敏感时期,不仅买方观望气氛浓厚,卖方也在犹豫不决,虽有万科高举打折之旗,但多数开发商尚未跟进,甚至有少数新开楼盘不跌反涨。购房者该如何研判后市,又该如何选择合适的购房策略,确实让人直搔脑袋,最近有些想要买房的熟识的和陌生的朋友,也常为这事咨询我。

 

全面而论,影响市场走势的因素很多,多数是不可控不可知的,少数属比较确定的。本文笔者就谈一个既定的因素——存量住宅用地,这也是决定住宅市场供应规模的重要因素。上海社科院房地产研究中心相关报告显示:1988年-2005年,上海出让的土地面积共43666.37公顷,可建面积42131.96万平方米,而同期上海商品房建设新开工面积仅为25698.58万平方米,两者相差近1.7亿平方米,这一差额就形成了存量土地,其中多数已属闲置用地。截止2007年底,上海已批未建住宅用地总量较大,可建面积为5108万平米。而去年上海新增住宅用地不过1100公顷,今年计划住宅用地供应量更减800—1000公顷。

 

frameBorder=0width=336scrolling=noheight=280>由此证明,加快存量住宅用地开发速度,将成为保证住宅市场供应的必选项、关键项。其实,这也不是上海面临的难题,同时也是全国楼市的一大“病根”。因此,近几年国家一直打击囤地和清查闲置土地。今年1月7日,国务院下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》,指出“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费”。国土资源部要求全国闲置土地清理工作必须在今年4月底前完成清理,6月底前完成问题处理。虽然很难期望包括上海在内的地方政府按时完成目标,但高压之下,必然会有越来越多的存量土地开工、陆续形成有效供应。

 

那么,接下来就分析一下上海的5108万平米存量住宅用地。主要分布在外环以外区域,所占比重近70%,内外环间和内环以内分别占约16%和15%。由此可以预测,外环以外区域市场将面临较大的市场供应压力,今后二三年很有可能出现供大于求的情况。外环外区域市场近期调整的可能性更大,打算在这一区域购房的消费者不妨持币观望一段时间,或者转向外环以内购房。在预算一定的情况下,这意味着购房人将面临两种选择,或者降低户型面积标准买新房,或者转而买二手旧房。

 

需要进一步关注的是,即使在外环以内,也存在明显的区域差别。上海市占地面积6340平方公里,其中内环120平方公里,内外环之间约560平方公里。内外环之间面积远远大于内环面积,但两者已批未建住宅用地规模基本相当,其潜台词是“内中环之间区域的后续供应量不会太多”,而这一区域恰恰是目前上海住宅需求最旺盛的地方,未来供不应求的情况仍将存在,因此这一区域房价回落的空间非常有限。

 

从另外一方面分析,近几年内环以内住宅供应量偏少,所以导致房价坚挺,但这并不意味着这一区域已经没有什么土地可供开发,真实原因是:有地却难建。动拆迁难成为制约这些项目动工的主要原因,难在动拆迁的成本太高,去年出台的《物权法》成为动拆迁户高价索取补偿的新“靠山”。正由于此,作为《物权法》的重要配套法规,《城市拆迁条例》正在紧锣密鼓地制定当中,开发商主导拆迁过程的旧模式将变更为政府主导模式,以后不仅维护动拆迁者的合法利益,也会保障开发商的利益。否则,清理闲置土地将继续沦为一句“口号”。

 

根据目前上海住宅销售速度,5108万平米存量住宅用地预计消化时间达2.6年。按环线划分,内环以内的消化时间最长,760万平米批而未建的存量土地,需要3年多才能消化掉。因此,从一定程度上讲,内环内的房子也并非全都是只涨不跌。从板块分析,全市已批未建住宅用地分布于98个板块,其中嘉定新城主城区和闵行马桥两个板块可建面积都在200万平米以上,中期来看,这两个区域将保持供大于求的态势,在此购房不太明智。

本文刊发于《租售情报》本人专栏

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