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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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限价房能炒成一盘“好菜”吗   

2008-03-31 12:11:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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限价房并不是个新玩艺儿,却被炒得像一盘新菜,在部分城市甚至是盘大菜,比如北京、福州等城市。根据这两个城市公布的《2008年住房建设规划》,2008年北京将新建的限价房占新建住宅总面积的16.4%,与此同时,被国家一再强调的经济适用房所占比重不过才10%。福州更夸张,限价房所占比重高达21%,经济适用房居然只有可怜的3%!

 

不知这算不算是主客颠倒。它的隆重出炉与政策导向有关。目前国家的住宅供应结构大致确定,针对低收入家庭供应廉租房和经济适用房,针对中等收入家庭将考虑以限价房和经济租用房加以解决。由于,限价房已开始被很多城市作为重要住宅产品加以尝试和推广。

 

限价商品房,其实是介于商品房和经济适用房之间的一个特殊历史背景下的产物。商品房价太高,中低收入者买不起,经济适用房门槛太高且管理失序富人抢食,普罗大众没福份享受。于是,一个“夹生层”产生——限价商品房的历史使命就是拯救这一购房无望的阶层。

 

限价房的发明者,并不是现在正搞的最热闹的北京。宁波于2004年就推出5012套限价商品房,遂引发其它省市的考察风。2005年,杭州、青岛、大连等也推出了类似政策。平均而论,这些城市的限价商品房比普通商品房便宜20%左右。从直接效果评析,限价商品房的推出确实满足了部分中低收入家庭的需求,尤其是宁波,由于规模较大,对房价的拉低效果明显,其房价涨幅由2001年的全国第一退至2005年全国第七,政绩斐然。2006年“国十五条”中,首次提出“限价房”的概念。

 

但是,限价商品房也并非是一剂“包治百病”的灵丹妙药。比如:自2005年11月8日苏州市1000套中低收入家庭住房(与限价房性质相同)摇号结果公布,两个月后,共有132套房源未办理申购手续。那些当挤破头皮的家庭抽中房号后,却由于资金、房型、地段等种种顾虑最终放弃购买,搞得政府挺尴尬。近期,全国第一个真正号称限价房的楼盘——广州保利西子湾的反响也并不完美,甚至出现许多摇到号的人放弃选房的现象。

 

其实深入究之,限价商品房与经济适用房“长得实在太像”了。两者都是通过行政手段降低土地供应成本进而限定价格,只是前者戴着“商品房”的帽子,而后者则以“福利房”的面目出现,因此导致在购房者准入门槛上稍有差别(标准各地都不同)。如果政府真的想一箭双雕的既降房价捞政绩又平民怨创和谐,多造些经济适用房不就行了。然而,事实是经济适用房的执行实效饱受各界诟病,这就很容易让人发生联想——部分地方政府急于找个“新瓶”来装“旧酒”。

 

限价房在实施中应充分考量三方面的因素。首先,体量问题。推出体量太小,无异于杯水车薪,仅具政治象征意义。推出体量太大,则会对商品房市场造成强力挤压,扰乱市场秩序,导致正常的商品房滞销,从而形成高空置率。

 

其次,质量问题。开发商是群逐利的动物,在强制性的行政限价面对,开发商必然会想方设法增加利润,在以往经济适用房的开发中,设计变更、偷工减料等事情屡见不鲜。即使在日本这样体制成熟的国家,前两年也曾传出发现部分“豆腐渣工程”。

 

再次,寻租问题。政府介入市场,就会产生行政权力的寻租空间。从土地价格优惠、税费减免、房价限定、购房者资格界定等各个环节,都有可能成为腐败滋生的温床,从而使这项“民心工程”大打折扣。

 

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