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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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关于我

上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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楼市大变局:香饽饽沦为烫手芋  

2008-04-08 18:05:44|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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原本是人见人爱,抢着哭着要,转眼却变成烫手山芋,真让人感叹世事流变!近来由恒大上市推迟引发的争论,蔓延成对地王们和地主们的反思。做房地产开发,必须要拿地,就像农民想收割,就得买种子一样简单,却演变成扭曲化的悖象和苦涩的结果。

农民种子买多了,大不了还可以食用,而开发商土地储备多了,意味着要花很多银子供着。2007年我曾以易居研究院的名义,专门撰写一个报告呈送行业高层,分析高地价的种种弊端;当2007年11月仁恒高价拿下新江湾城D3地块时,我也曾发出“疯了”的惊呼。

2007年,大牌地产商、尤其是上市公司大规模圈地的热情,基本上可以断定是空前的,也极有可能是绝后的。这与当时具备的三个因素有关,一是销售市场繁荣,房价高涨,使企业市场预期良好,自然不惮高价抢地;二是资本市场繁荣(尤其是前三季度),股市发飙,地产股特牛,绝对是上市圈钱的好机会,碧桂园、远洋地产、SOHO中国皆在香港IPO圈钱百亿以上,已上市的公司也通过再融资斩获颇丰;三是是上市与拿地相互作用,狂拿地是为上市增加筹码,股票可以借此卖个好价钱,融资之后又有更多钱去拿地,为业绩加分。

人有生老病死,经济有紧缩与扩张,企业亦有生命周期。我一直有个观点,即使没有宏观调控,中国楼市的非理性繁荣亦有落幕的时候,企业的健康发展也不可能老是与行业暴利腻在一起。否则,这肯定不叫市场经济,即便再加上一个“有中国特色”。很多人老喜欢批评中国经济制度的种种不是,但事实上,中国经济以年均增长近10%的高速度跑了30年,这是一个世界经济史上最大的奇迹——中国人搞经济并非一塌糊涂,有中国特色的市场经济极有可能是世界上最成功的经济模式之一。同样,我对房地产经济制度也持乐观态度,虽然目前因强化住房保障会有较多的行政干预,但总体上不会本质地伤害市场机制。姜伟新部长曾多次表示过住房制度改革要坚持市场化取向。

扯着有点远了。接着说土地问题。先说点香港的陈年旧事。房地产业和房地产商最怕的是金融危机,因为房地产业本质上跟金融走得非常近。但在亚洲金融风暴中,在香港楼市大跌50%左右、居民中出现很多负翁的情况下,香港地产巨头基本上没伤到筋骨,甚至新鸿基一年就取得了40亿的租金,而去年国内租金收益较高的招商地产不过区区3亿多。降了拥有大量持有型物业外,香港地产商财务亦非常稳健,负债远远低于内地房企70%多的均值;而且,几乎从1995年开始,很多香港地产商就停止拿地,就怕土地砸在手里,这也与港府比较谨慎的勾地制度有关。

为什么近两年新拿的土地就有这么大的风险?这跟两个因素有关。一个是政策因素,握在开发商手中尚未开发的土地,2002-2006五年累计量就达7.7亿平方米之巨,许多涉及历史因素,即使闲置也并不致命。但目前,土地政策紧中更紧,两年不开发就有被收回的危险,而且土地增值税等也使持有成本加大,还有不缴完出让金就拿不到使用证等等。

第二个因素,是去年地价涨得太快,今年回落之后,使去年高价拿地的开发商很不爽。就像房价明显下跌时,就会有前期高价购房的人要求退房一样(现在正发生在深圳,2005年也曾出现在上海)。部分地方已经出现开发商宁可丢掉保证金,也不愿继续付土地出让金的案例。自去年第四季度开始,全国频频出现土地流标现象,反映出开发商的心态发生重大变化。

目前手里握有上千万平米土地储备的开发商,仍大有人在。如果其中大部分都未付完出让金,那么资金压力确实非常大。出现第二个顺驰的可能也很大,并且,现在土地出让和监管的严厉程度,远大于顺驰在2005年左右的情形。

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