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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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投资楼市,依然有机会!  

2008-05-04 18:06:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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高撤销率、外资涌入、供求总量仍未放量、部分楼盘虚涨。眼下的上海楼市,有点像一锅粥,走势有些扑朔迷离。经历去年的高速增长之后,体力透支,但在春风的吹拂下,仍然蠢蠢欲动。整体而言,“拐“的可能性并不大,但短期内再次上攻的压力也很大。从自住的角度考虑,其实现在就是入市的时机,但对于那些投机性购房或兼顾自住与投资双重目的人来说,是否还有机会,值得探讨一番。笔者想分三个方面阐述这一问题。

 

首先,住宅市场长期投资依然可行。在通货膨胀高攀不下、股市动荡不安的情况下,住宅长期的增值保值性,依然值得有选择地进行投资。只是要对产品有甄别,一定要选择“抗跌性”较强的物业,这跟基金经理选择优质蓝筹股的道理相似。简单点说,可简单地遵循两条原则:优质地段,大户型。

 

好地段的房子虽然价格高昂,但保值性明显优于较差地段,香港豪宅在1998年的楼市危机中,降幅较小,在其后的楼市复醒过程中,又抢先反弹。搜房网3月15日公布了一项长期跟踪的楼价调查结果显示,广州市内有八个楼盘的楼价从开盘至今一直保持平稳甚至上升,因此被评为八大抗跌楼盘,其定位和价格都是本区域内最高层级的,尤以星河湾为最。至于先择大户型,主要跟“70/90”政策和限制别墅用地出让有关,这两个政策都将导致未来2-5年大户供应大幅减少,明年就会有明显的改变。物以稀为贵,大户型的升值空间更大些。

 

其次,写字楼市场比较乐观。就销售型写字楼而言,2002年以来的6年时间内,只有2006年出现供应略大于需求(1:0.97)的情况,其它5年都呈现出供不应求的态势。2007年上海市销售型办公类物业供求比为1:1.11,供求基本平衡。从区域分析,办公楼市场供应向城市副中心和外围扩散趋势明显,成为办公楼市场成交的重心区域,但市场表现呈两极化,市中心明显供不应求,远郊供应远大于需求,在销售均价总体同比下降的同时,甲级写字楼的售价和租金却快速上扬。2007年上海甲级写字楼市场持续活跃,平均空置率一度低至1.5%,为10年以来的最低水平,进而助推租金继续上涨。

 

展望未来,浦西传统中心商务区的供应量非常有限,小陆家嘴区域供应量比较大,但高昂的价格让许多投资客望而却步,而且顶级写字楼多只租不售。随着城市副中心的建设,真如、五角场会有一批写字楼推出,从投资门槛和未来发展空间分析,具有较高的可投资性。另外,部分远郊区域的企业总部产品也可以考虑,因为这些物业性价比较高,而且随着工业地产“招拍挂”制度的实行以及土地监管严格化,低成本开发商企业总部项目将越来越少。与住宅市场相比,写字楼市场所受调控影响较小,而且其兴衰与国民经济更具趋同性。看好中国宏观经济和上海四大中心的发展潜力,就应对上海写字楼市场有充足的心。

 

最后,商业房产市场谨慎投资。近几年上海商业房产市场蓬勃发展,值得关注的是,自2005年开始商业房产市场逆转为供大于求,2005年为1:0.73,2006年进一步恶化为1:0.63,2007年好转为1:1.08。供略不应求。若从供应和需求两方面分别考察,就会发现2004年以来连续4年上海的商业用房成交量非常稳定,保持在210万平米左右,这说明市场需求处于比较理性的区间,连住宅成交量剧降的2005年也是如此,2007年住宅成交量大增近30%,商业用房也只是上升7%。反观供应量,则起伏波动很大,求略大于供,主要缘于房产供应量同比06年大降38%。

 

这就意味着,由于2005、2006年供应量过大,市场存量充足,而需求量又相当稳定,未来一个时期内,上海商业房产的价格增长的整体空间不大。其实自2005年价格大幅上涨之后,近两年全市成交均价一直不温不火。另外,目前上海人均商业面积已超过2平方米,高于发达国家水平。但与住宅的租金收益率相比,还是存在一定优势。关键在于投资什么样的产品。市中心商铺风险性和回报率都不错,但投资门槛较高,单价和总价偏高,而且供应量较小。郊区大型楼盘有许多商业配套用房,价格也较低,问题在于需用几年时间养铺,而且未来租金水平也很难预测。近几年远郊区县大型专业市场商业营业用房大量活跃,如金山的长三角物流中心、上海服装城、曹安国际商城等,这类面积不大的商铺门槛较低,机遇与风险并存,如果未来整个市场经营成功,则租金自然高企,如果失败,则可能惨至没有租金,因此一定要谨慎行事。

 

本文刊发于《租售情报》

 

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