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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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京、穗、深房价跌三成才合理  

2008-09-05 18:06:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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前些时做了一个关于房地产泡沫的专题研究,主要观点已由媒体发布,但其中关于当前一线城市泡沫程度界定的分析和推导过程没有公布,现摘要如下。(友情提示:本文有一个推导过程,行文稍显复杂,请各位读完再下评语。)

 

结论如下:2007年房价收入比表明,北京、广州、深圳房价泡沫相当明显,上海房价泡沫出现,多数东部其它城市房价泡沫刚刚产生,中部和西部城市房相对合理,全国房价尚无明显泡沫。深圳、广州等城市房价已有明显下调,泡沫正被一点点挤破,这一态势应继续保持,只有下跌30%左右,才能使房价收入比回落至9左右的合理水平。

 

房地产价格泡沫,国际上一般用空置率、房价收入比和购租比三个指标加以衡量。空置率,主要用于判断是否存在过度膨胀的虚拟需求,目前我国只有新房的空置量统计,尚无针对全社会存量房的空置指标,近几年新房空置率总体是下降的;购租比,主要从租金回报角度判断住房是否具有投资价值,主要是从投资角度衡量房价;房价收入比,主要用于衡量房价格是否处于居民收入能够支撑的合理水平。从政府角度考察,房价收入比最具研究价值,因为它直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度,这直接关系到民众的安居乐业和社会和谐问题。

 

因此,本文重点分析和研究一下我国的房价收入比。房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值,尽管它是一个全球通用的指标,但其合理范围却没有国际惯例。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示,家庭收入在999美元以下(最低收入户)的国家(地区),房价收入比平均数为13.2;家庭收入在3000美元~3999美元(中等收入户)的国家(地区),房价收入比平均数为9;家庭收入在10000美元以上(高等收入户)的国家(地区),房价收入比平均数为5.6。各国(地区)房价收入比的数值是高度离散的,这96个地区最高的为30,最低的为0.8,平均值为8.4,中位数为6.4。一般而言,在发达国家房,房价收入比超过6就可视为泡沫区。

 

另外,由于各国在房价收入比的数据选取和数据质量上有所差异,彼此之间的可比性并不高,这一指标更适于衡量某个国家(地区)不同时期内房价的合理性。在欧美国家,房价收入比既有新建住宅的、也有旧有住宅的(成交量远大于一手房),房价是按套计算的,选取的房价是中位数价格,家庭收入也是中位数;而我国目前只有一手住宅的全国统计数据,房价是按平方米计算的,房价和家庭收入都是按平均数计算的,而且由于统计困难,居民家庭收入统计无法涵盖各种隐性收入,因此普遍存在少估现象。

 

改革开放三十年来,我国年均经济增长率接近10%,创造了世界奇迹,尤其是自2003年以来,连续五年保持持两位数的增幅。与之相适应,城镇居民人均可支配收入亦保持较高增长率,2006年达12%,2007年达17%。在这种情况下,商品住宅价格保持一定的增幅是非常合理的。观察1996年以来我国城镇人均可支配收入和商品住宅价格走势,两条曲线非常一致,也相当的合理。只有少数年份特别是2007年,由于全国楼市过热,商品住宅价格大涨约28%,而城镇人均可支配收入增幅约为17%。

   全国商品住宅价格和城镇居民人均可支配收入情况

京、穗、深房价跌三成才合理 - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭0  

接下来,分析一下我国的房价收入比。计算公式:年度房价收入比=年度城镇人均住房面积(建筑面积)*年度商品住宅均价/年度城镇居民人均收入。就全国整体而言,近十几年房价收入比波动不大,保持在6上下,基本上属于合理范畴。1998年房改之前,我国住宅商品化的程度很低,数据的涵盖面较小。从2003年开始,房价收入比开始持续上涨(除了2006年),这与房价上涨同步。

 

全国房价收入比走势图       

    京、穗、深房价跌三成才合理 - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭        

由于我国各区域之间经济水平和房地产市场发展程度差别较大,反映在房价收入比上亦存在较大差异。总体特征是经济越发达、城市地位越重要,房价收入比越高,东、中、西部呈现明显的梯度序列(见表3)。这说明,相对于当地居民的收入水平,东部经济发达地区的房价水平确实偏高。若细究之,该统计数据中隐含着两类事实:一类是低估了收入水平和忽略了投资因素,东部地区外地、境外人口较多,其中很多人的收入并未纳入当地到统计体系中;另外,这些城市住宅的投资、投机比重较高,其中部分资金来自外地和境外,跟本地人的消费实力无关;另一类事实是,东部城市房价增长偏快,许多地方政府有意做低统计数据,另外住宅开发的郊区化也使统计中的房价涨幅小于同一地段的可比房价涨幅。

 

            全国典型城市房价收入比情况

京、穗、深房价跌三成才合理 - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭 显而易见,我国多数东部大城市的房价收入比已明显超过发达国家的水平,尤其是2007年一线城市房价收入比增长过快,社会上抱怨房价过高的声音很大,但这是否意味着住宅需求将迅速萎缩?答案是不确定的。我们知道,影响房价的因素错综复杂,比如城市化速度、供应规模、投资投机比重、土地及建材价格、贷款利率水平、购房观念等,其中居民收入水平只是其中因素之一。房价收入比偏高,不代表居民都会租房住,房价收入比偏低,也不代表都会去买房。

 

frameBorder=0 width=336 scrolling=noheight=280>西方发达国家的房价收入比偏低,但他们的住房私有率却是偏低的,人们没有因为房子便宜而争相购买。部分西欧和北欧国家的房价收入比甚至低至2-3,但住房私有率却只有40%左右。与之相反,发展中国家房价收入比普遍较高,而住房私有率却偏高,目前我国房价收入比为7-8,而住房私有率已超过83%;更有甚者如东欧国家,其房价收入高达25左右,住房私有率却高达90%左右。东西方的这种反差,主要原因是东方民族比西方民族更喜欢购房置业,相当排斥租房。还有一点需注意,中国和东欧国家相似,在住房制度改革过程中,采取激进式的公房私有化政策,因此虽然住房私有率很高,但既不代表居民住房消费能力很强,也不意味着勿需购买新房以提高居住质量。

 

目前我国内地的楼市情况与二十年前台湾地区有类似之处。内地改革开放三十年,GDP 年均增速近10%,而台湾60年代GDP年均增幅为10%、70年代年均为9.4%、80年代年均为8.1%。在房价高峰期的1989、1990两年,台湾房价收入比为10左右(见图表4),其中台北在12上下,其后房价泡沫破灭,房价收入比回落,近10年来一直在6上下徘徊。受“人无恒产,必无恒心”传统观念影响,台湾居民住房私有率一直处于世界前列,1980年时为73.5%,到2005年更是上升到87.3%,这一情况与大陆类似。

 

台湾地区房价与房价收入比走势

京、穗、深房价跌三成才合理 - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭  台湾地区和大陆之间的房价收入比,具有很强的可比性,由于台湾经济和楼市先行于我国20年左右,对内地楼市有相当大的借鉴意义。如果全国房价收入比达到9-10,意味着泡沫明显,而京沪穗等一线城市,房价收入比达到12-13,泡沫就会形成。目前就全国房价收入比而言,2007年达到7.38,与国际水平比较接近,基本上可以界定为总体尚无泡沫;而一线城市已经明显出现泡沫,尤其是去年房价涨幅较大,远远超过居民收入涨幅,导致北京、深圳、广州已超过13,泡沫已经相当明显,面临破灭的危险。当然,从现实的市场态势来看,从去年第四季度开始,全国楼市开始调整,成交量持续萎缩,房价涨幅回落。深圳、广州等城市房价已有明显下调,泡沫正被一点点挤破,这一态势应继续保持,只有下跌30%左右,才能使房价收入比回落至9左右的合理水平。

 

 

目前全国房价收入比总体合理,但这其中隐藏着一个非常严重的问题:不同收入阶层之间的房价收入比相当悬殊。高收入群体并不觉得房价高不可攀,但中等以下收入群体事实上已经买不起房子。这一问题的根源是社会财富分配不均,贫富差距过大,目前我国的基尼系数已接近0.5,超过国际公认的0.4警戒线。

 

不妨以2005年数据加以分析:我国最低收入家庭收入为9998元,按当年中间价平均汇率计算,约合1220美元,在96个国家的统计数据中属于1000美元~1999美元组;中等收入户家庭收入为29265元,约合3570美元,属于3000美元~3999美元组;最高收入户家庭收入为92463元,约合11290美元,属于10000美元以上组。2005年,我国最低收入家庭的房价收入比是22.69,是同组国际平均水平(9.7)的2.3倍;中等收入家庭的房价收入比是7.75,是同组国际平均水平的86%;最高收入家庭的房价收入比是2.45,只有同组国际平均水平(5.6)的44%。我国最高和最低收入户房价收入比差距是20.24,而国际同等差距是4.1。

 

按照经济学家王小鲁的研究结果,目前我国居民的实际收入差距可能远远大于统计显示的差距,这主要是因为部分高收入居民的真实收入统计不到,其中灰色收入和非法收入可能占相当大比重。比如,2006年中国城镇居民10%的最富家庭人均收入可能超过官方统计的三倍,考虑到上述最富家庭中只有少部分人是真正的富人,中国城镇最高和最低收入的10%家庭的人均收入之差可能从官方统计的9倍扩大到30倍左右。而越是收入较低家庭,统计数据越是接近真实情况。

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