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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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不妨看淡年底政策变化  

2009-11-12 18:46:35|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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不妨看淡年底政策变化

 

2009年度的中国楼市,正在接近尾声,去年10月之后出台的优惠政策会否延续,成为当前业界、甚至是全社会关注的焦点。回顾今年楼市,大家的兴趣点不断换频道。一季度争议的是市场复苏是否只是“小阳春”,二季度讨论是市场反弹还能走多远,三季度地王们赚足了眼球,四季度围着政策猜猜猜。

 

与股市相似,影响房地产市场的因素可分为四种:宏观面、基本面、资金面、政策面。宏观面包括经济增长、城市化、工业化、人口结构等,大家经常听到的我国楼市长期向好,就源于宏观面的强力支撑;基本面指土地供应、需求结构、供求关系等;资金面三季度坊间讨论的较多,与供币供应、贷款规模有关;政策面近期成为媒体炒作的热点。

 

人们喜欢称我国楼市为“政策市”,事实上确实如此,形成这样的局面是有原因的。一是政府在管理经济方面,依然受计划经济时代的后遗症影响,动辄想抡出行政大棒,甚至直接限制商品房价格;二是住房天然具有商品和公共产品的双重属性,政府既想大力发展住宅市场经济,又不得不做好住房保障,客观上需要多些政策干预,协调二者关系。三是我国经济和房地产业发展存在巨大的区域差异,中央政策和地方政策并行,增加了政策的多样性和复杂性。

 

从市场角度看,政策好像不足为惧。2003年至2008年上半年,我国一直实行紧缩型的房地产调控,其中又把稳定房价列为重要目标之一。结果如何,有目共睹。一路调控,房价一路上涨。2008年四季度和今年初确实有些城市的有些楼盘曾经降价,70个城市房价指数也确实在部分月份出现过同比和环比下跌,然而时间极短,跌幅极小。况且,之所以出现短暂的下跌,主要拜全球经济危机所赐,而非我国的调控政策。

 

可有时政策又挺管用。去年10月央行和财政部出台救市政策,通过降低房贷利率和首付比重,以及减免税收刺激市场。效果相当不错。去年11-12月很多城市房屋成交量就开始反弹,春节过后,更是激发一轮超级大逆转,全国楼市半年内即由“冬至”转入“夏天”。如此比较,则会发现,政策想要为市场降温,尤其是抑制房价,是件很难的事儿;而想把市场从低迷中拉出来,好像也挺容易,甚至一不小心就让市场发烧,如今不得不考虑是否又该降温了。

 

上述种种现象,其实反映了两点。一是房地产市场太复杂,想要通过政策调节,使之长时间保持在一个合理的温度、健康的形态,是不可能完成的任务。二是我国政府调控房地产市场的水平还很“菜”,当然有时中央出台的政策并不赖,可地方政府或某些部门(尤其是商业银行)不愿落实,楞是没办法。

 

那么,年底政策将会做何调整。答案其实并不复杂,中央相关政策一定会调整,去年国家救楼市,既是为了经济保增长,又不想楼市沉湎于低迷;而现在“保八”无忧,目标初步达到,况且楼市繁荣程度远超政策制定者当实的预料,房价又涨得一蹋糊涂,政策当然应该适当“收兵”。尤其是二套房贷政策和营业税减免政策,这二条是“131号文”中标注了截止时间的。而地方政府出台的乱七八糟的诸多优惠政策,我不认为他们乐于收回,其中大部分都会延续,哪个地方政府不希望房地产业为区域GDP多做些贡献?

 

既然政策不会做大的调整,也就难以对市场产生本质性的影响,当然多多少少难免会受到影响。比如眼下部分购房者惊慌失措的去买房,政策可能要改变的心理预期会显著影响楼市。而过了年底的时间节点,市场就会恢复到原有的运行轨迹。今年市场反弹过高,明年回调一些正常且合理,在纯商品住宅市场,市场的话语权更大些。是该看淡政策的时候了。

 

刊发于华夏时报

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