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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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明年楼市调控将有保有压  

2009-11-15 00:07:36|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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明年楼市调控将有保有压

 

中国房地产市场正被越来越浓重的“政策烟幕”所笼罩,业内人士和有房屋交易需求的民众,都心急火燎地想要看清方向,却被弄得晕头转向。资本市场也如此,在三季报及国庆长假后部分城市房屋销售反弹的利好驱动下,10月中旬地产股曾连续多日领涨大盘,而10月底至11月初却持续低迷,原因是年底取消房产优惠政策的消息被媒体狂炒不止。

 

在商品房成交量并未出现大幅下滑、房价依然上涨的情况下,政策走向的不确定性,已成为影响房产和地产股投资者的首要因素,由此可见,我国房地产市场“政策市”的特征是多么的鲜明。在目前形势下,预测和把握政策走势,已成为研究和投资房地产的关键所在。而对政策的关注,不能只盯住房贷政策,即便考虑整个房地产政策也有些狭隘,只有把房地产政策置于宏观经济政策背景下,才能理清头绪。笔者认为,继续鼓励首次置业性质的自住需求和抑制投资投机需求,将是明年房地产调控的主基调。

 

观察经济政策演变,去年上半年还在执行2007年中央经济工作会议制定的“双防”(防经济过热、防明显通胀)方针,并实行稳健的财政政策和从紧的货币政策;年中即转变成了“一保一控”(保增长、控通胀),年底进一步变成“一保”(保增长)同时扩内需、调结构,并实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。今年10月21日,国务院常务会议在部署四季度经济工作时明确提出:要把正确处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系作为宏观调控的重点。

 

由此可见,我国宏观经济政策主要围绕“保增长和防通胀”展开,其中防止经济过冷的力度和决心远大于防止经济过热。所以去年出台了“四万亿投资计划”,今年全年信贷投放量高达近10万亿,现在看来,今年“保八”已无悬念。但不利之处是外部需求仍在不断萎缩,国内经济深层次的问题并没有解决,甚至因为急剧扩大投资而导致了产能过剩。

 

所以,在出口真正出现稳步正增长之前,中央对于“保增长”首战告捷之后,对明年的可持续增长并不放心,于是一方面还会加强刺激消费需求,另一方面也不愿放松投资对经济增长的支撑作用。在此背景下,国家鼓励自住需求方针不会改变,住宅市场成交活跃,直接拉动了房地产投资增长,而且还会裙带促进家电、装饰、家具等消费增长。

 

在此方针指导下,去年10月出台的房地产优惠政策,比如刺激自住需求的税收减免以及个人房贷优惠政策,并不会发生大的变化。尤其对于首次置业并购买的是中小户型的普通住宅的消费者,不必担心政策会由宽松转向紧缩。

 

不过,值得关注的是,10月21日国务院表述第四季度经济政策基调时,首次提出“管理好通胀预期”,透露出在继续保增长的同时,把预防通胀放在了重要位置。笔者认为,通胀明年定会到来,只是程度大小的区别。但是,资产价格膨胀已较消费价格膨胀提前到来,今年股价和房价都有大幅上涨。如果说股价属于相对合理的反弹,那么房价则是在高位之上非理性的再创新高。

 

中央不可能只关注CPI,而漠视资产价格上涨。那么,控制房价偏快上涨,不仅是一个保障经济健康增长的任务,也是一个社会和政治命题。稳定房价有两种手段,一是增加住宅供应,通过扭转供不应求的市场关系,让市场自发调节价格,但供应短时间内弹性较小,政府急也没用;二是抑制需求,尤其是增加投机的交易成本,这是可以短时间内见效的。综上所述,继续鼓励首次置业性质的自住需求和抑制投资投机需求,将是明年房地产调控的主基调。

 

刊发于中国证券报

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