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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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当房价涨得让人麻木时  

2009-11-16 10:02:19|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价涨得让人麻木时

 

大家都知道“狼来了”的故事,很多人因为听信一次“房价将大跌”而懊悔,因为听信两次此说而导致现在还没买上房。经历今年二季度的房价大涨后,7、8月份以来,部分自住客原本打算等着明年房价下跌再动手,孰料10月份下旬开始,媒体突然持续报道优惠政策年底要终止,于是他们在惶恐中急赶“末班车”。近个把月,全国住宅交易量又掀一波热潮,看来今年楼市注定又是个“暖冬”。

 

在很多人看来,期盼房价大跌纯属“美好愿望”了。70个大中城市的房价指数表明,10月份全国房价继续上涨,同比涨幅扩大至3.9%,环比上涨0.7%——涨幅与9月份相同。10月份全国商品房成交量比9月份下滑近10%,可房价依然坚挺的一路向上。对此,很多人确实有些麻木了。

 

近日,新浪乐居工作室和零点集团联合发布的《2009年第三季度中国购房者信心指数研究报告》显示,上海已经成全国购房信心指数最低的城市。主因当然是房价偏高,脱离了老百姓的收入支撑力。尽管如此,上海购房者的预算却是全国最高的,预算总价百万元以上的占全部样本的67.9%,远高于杭州(38.8%),北京(36.3%)。

 

身在上海,深切感受到今年上海房价的上涨速度。以均价看,今年一季度纯商品住宅月均成交价约为12000元每平米,三季度已涨至16000元每平米左右,半年上涨三成。若论某些板块,则涨得更离谱。其它一线城市亦大致如此,深圳房价涨幅更大。在一定程度上,商品住宅确已成为富人的投资投机玩物,普通百姓只能望房兴叹了。

 

今年8月4日股价大跌后,很多投资者逃离股市,相形之下,楼市成为名副其实的安全港湾。近几年一线城市中投资投机比重一直偏高,今年这种情况,保守估计应超过三成。所以拿京沪深本地居民的收入,衡量商品房价格,确实难以解释为什么这么高。在人们印象中,投资者似乎只青睐东部大城市的好地段的房子,实际已非如此。据笔者的调查,今年上海某远郊区,6月份持外来身份证购房的比重超五成;而如银川这样的西北偏远城市,今年居然有多个月份房价领涨全国,外地购房者比例甚高;在我的老家平顶山,今年房价亦大幅上涨。

 

凡此种种,说明投资房产已成全国席卷全国的风潮,中国老百姓彻底被房产投资的高收益率所俘虏。没有房子的,狠着劲“啃老”也要买房;有小房子的,盼着尽快买套大的;有了自住的,还想弄套投资的。目前在大城市的中高收入群体中,若家里没有两套房,似乎已有些“没面子”的感觉了。

 

实际上,现在已很难用国际通用指标,比如房价收入比、租售比来衡标我国大城市的房价水平了。比如,几个月前一朋友花了上百万买了套上海远郊的房子,属于投资性购房;而这套房子若租出去,月租金只有七八百元。这就意味着,这套房子的年租金回报率只有不足1%,以租金养贷,简直遥不可及。

 

可近期该楼盘价格却由几个月的6000多元每平米,爆涨至12000多元,这种暴利绝对让人疯狂。不禁想起马克思曾对资本的鲜活表述:一旦有适当的利润,资本就胆大起来,有20%的利润,它就活跃起来;有50%的利润,它就铤而走险;为了100%的利润,它就敢残酷践踏一切人间法律;有300%的利润,它就敢犯任何罪行,甚至冒绞首的危险。

 

租金回报率,反映的是房屋的使用价值,按发达国家的经验,5-8%租金回报率才算合理。可在房价高涨的我国,大家只盯着房子本身的升值幅度,哪还管什么租金收益率的高与低。道理就如绝大部分股民只重视股价的涨得高低,而不管市盈率,遑论什么分红。

 

朋友的郊区房只所以能暴涨一倍,主要受迪士尼项目获得国家批准的利好影响。其实回顾今年上海楼市,城市规划方面的利好一个接着一个,比如两个中心、南汇并入浦东、虹桥商务区、迪士尼等,每个利好出来就会引发区域甚至全市房价上涨。房价想要上涨,实在不难。放眼全国,也存在同样现象。中部崛起、东北振兴、天津滨海新区行政区划、福建海西规划、深港金融中心等等,这些国家级的战略无一不是催高房价的“兴奋剂”。

 

股市里存有“一致性”法则,当所有一致看多时,股价极有可能要跌,反之亦然。当前楼市中,人们对于房价上涨,已形成高度共识,除了那些暂时买不起房的,还在天天盼着房价暴跌的。既然用理性指标早已无法解释中国的房价,那么大家似乎不必深究为什么了。这一怪现象还能持续几年,恐怕是个谜。只能等待谜底揭开的那一天了。

 

刊发于中国房地产报

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