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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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住房体系的“短板”在哪里  

2009-11-17 09:07:02|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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住房体系的“短板”在哪里

近期,全国人大财政经济委员会主任委员石秀诗指出,今年中央政府重大公共投资项目中的保障性住房建设,有的地方为了多争取中央补助资金,没有充分考虑当地政府和群众的承受能力,编制的建设规划过大,有的城市向上级申报的廉租房建设规划,大大超过了应保障对象总数。地方配套资金难以落实直接影响建设进度,截至8月底,保障性住房建设的完成率只有23.6%。另外,还有一个数据值得关注:今年上半年,全国经济适用房建设规模只完成了全年目标的37%。

 

为何保障性住房建设执行起来如此困难?我认为两方面存在问题。一方面,去年中央把相关指标定的偏高,2009年至2011年,通过廉租房解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题,新建400万套经济适用房。尤其是对于经济适用房,笔者一直认为计划的新建规模过大,以高价值的私有产权房补贴中低收入群体,政府可以在姿态上显得很慷慨,然而在落实过程中,既难以禁止富人、官员“搭便车”,地方又无足够力量执行。另一方面,地方政府在廉租房方面报目标虚高,部分中西部城市确实存在套取中央资金之嫌,而某些东部城市则可能有冲政绩的意愿。

 

另外,近期关于“二次房改”的新闻炒作,颇为引人关注,虽然住房和城乡建设部官员声称官方并未对此进行调查和研究,至少说明围绕住房制度和住宅产业,社会各界远未达成共识,同时也对目前现状也不太满意。那么,在当前中央和地方两级政府财力并不怎么充足的情况下,如何进一步调整和完善我国的住房制度?

 

大力发展住房租赁体系,是一个很好的解决办法。在一个成熟的住房体系中,租赁市场发挥着重要作用。在我国住房市场尚处于初级发展阶段的情况下,租赁市场很不发达。国民普遍存在“重购轻租”的住房消费观念,但房价偏高的大城市,人们购房的难度越来越高,政府必须通过发展租赁市场,来解决这一社会矛盾。不妨结合上海的情况,略作分析。至于政策建议,由于篇幅较长,就不放在博客中了。

 

从现状分析,上海住房租赁市场发育程度整体高于全国,但也存在着诸多问题。作为开放度很高的国际大都市,上海既有大量本地中低收入群体需要合适的租赁用房,又有几百万的外来常住人口需要各种层次的租赁用房。目前上海的住房租赁体系包括福利化的公房和廉租房,企事业单位的宿舍,以及市场化高中低档出租用房。

 

现阶段上海住房租赁供应充足,尤其是2003年以来投资需求持续旺盛,另外大量改善需求家庭换房后,也把第一套住房用于出租,所以新增租赁房源源源不断。尚未房改的公房承担了本地人的主要租赁需求,部分企业事业单位的宿舍也带有一定的福利化成分。市场化的住房租赁需求中,一般务工人员需求最大,供应分布于市区及郊区,住宅档次较低;中高级白领和企业管理人员的需求量位居其次,供应多分布于外环以内;港澳台同胞和境外人士的需求量较少,供应主要集于市区高档公寓,兼顾少量郊区别墅。随着上海产业结构的调整以及“两个中心”建设,中高档租赁需求会明显增加,而中低档租赁需求小幅增长。

 

从住房租赁价格分析。近十年来,其增幅明显小于住房售价,基本维持在一个合理水平。总体而言,除了原有的公房租赁体系以及新增的廉租房体系外,上海的住房租赁基本靠市场机制调节供需和租赁价格。

 

目前,上海住房租赁市场存在的主要问题:一是,部分低收入家庭尚不能获得政策支持,廉租房覆盖范围有待进一步扩大,公房租赁权固化,政府难以有效调配资源;二是,部分中低收入家庭既不符合廉租房标准,也没有能力购买商品房,或者无法享受经济适用房,形成一个“夹心层”;三是,住房租赁市场体系尚不健全,企业和机构参与市场供应的程度偏低,个人住房租赁行为不规范;四是,市场秩序还存在失调现象,政府监管制度尚不完善,租赁双方的权益无法全面得到维护。

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