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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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不能一根筋的缠斗高房价  

2009-11-18 09:02:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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不能一根筋的缠斗高房价

 

近日,上海市下发《关于调整本市廉租住房准入标准继续扩大廉租住房受益面的通知》,将人均月收入、家庭财产的门槛分别从、9万元,放宽至低于960元、12万元。实际上,近几年上海频频降低廉租房的准入门槛,收入标准从“低保”放宽到人均月收入500元、600元、800元,人均居住面积标准从5平方米放宽至6平方米、7平方米。看来,与很多地方政府不同,上海是在廉租房方面是玩真的。

 

对于高房价,相信国内的有识之士,多已表达了担忧,甚至很多中央和地方的官员亦频频表态不支持高房价。尤其典型的是去年国务院办公厅出台的“131号文”中,曾破天荒的劝导开发商合理定价(其实就是降价)。但结果如何,大家都看到今年以来房价涨得多么出人意料。在坚持住宅商品化、市场化原则下,光靠官员表态、政策诱引和打压,是很难伤及高房价内核的。那么,与其如此,不若先搞住房保障。

 

道理很简单。在一定程度上,商品住宅市场确实已成为富人或投机者的“游乐场”,房产的天然投资属性,必然吸引大量的投资者、投机者。对此,政府很难深度调控,力度过大的行政干预会扰乱正常市场秩序,还不见得能抑制房价。那么,不妨就让市场机制说话,泡沫有狂欢的时候,也有破灭的那天。政府应转而把精力,转向加强住房保障建设,先满足中低收入群体的居住需求。如此则基本形成住房体系的双轨制。

 

而在住房保障体系中,最急迫的是为穷人提供低成本居住的房屋,廉租房首当其冲;其次才是为有一定经济实力的居民提供的低价产权房——经济适用房。2007年之前,廉租房制度在很多城市处于或者没建立,或者装样子的初级阶段。2007年以“国24号文”为标志,国家开始在住房保障方面动真格,并修订了《廉租住房保障办法》,重新界定了购买对象、户型标准、退出机制等。

 

2008年11月,住房和城乡建设部推出“9000亿安居工程投资计划”,12月国务院办公厅出台“131号文”,其中明确:2009-2011年计划通过廉租房解决747万户低收入家庭的住房困难,总投入约2150亿元。然而,前段时间全国人大财政经济委员会主任委员石秀诗指出,今年中央政府重大公共投资项目中的保障性住房建设,有的地方为了多争取中央补助资金,向上级申报的廉租房建设规划,大大超过了应保障对象总数。地方配套资金难以落实直接影响建设进度,截至8月底,保障性住房建设的完成率只有23.6%。

 

廉租房建设,实际上又遇到了老问题:地方政府投资不足,进度滞缓。甚至部分中西部城市靠多报人数,而套取中央的廉租房补贴。这一行为其实相当恶劣,打着为穷人谋福利的旗号,行骗取中央资金之实。还有少数地方政府的做法更为现实,干脆出售廉租房,以回笼资金,拿着钱再去建新的廉租房,以对付中央下达的廉租房指标,这严重扭曲了廉租房制度的本意。

 

地方政府永远差钱,只是去年以来受经济低迷影响,财政更加吃紧。比如,今年国家下达甘肃省廉租住房保障工作计划为19.1万户,其中新增廉租住房7.3万套,而国家仅对新建廉租住房每平方米补助400元,以每平米成本1000元,户均面积50平米计算,新建廉租住房资金缺口达21.9亿,占2008年甘肃省地方财政收入的8.3%。由此可见,资金短缺迫使地方政府寻求出售廉租房,结果无异于“拆东墙,补西墙”。

 

按《廉租住房保障办法》,廉租住房保障资金来源包括:年度财政预算安排的廉租住房保障资金;提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额;不得低于10%的土地出让净收益;政府的廉租住房租金收入;社会捐赠及其他方式筹集的资金。1998-2006年间,全国累计用于廉租住房制度的资金为70.8亿元,其中财政预算安排资金32.1亿元,住房公积金增值收益19.8亿元,土地出让净收益3.1亿元,社会捐赠0.2亿元,其它资金15.6亿元。

 

显而易见,财政预算是廉租资金来源的主体。公积金增值收益是否应用于廉租房建设,存在争议。目前公众寄予厚望的是,能否从土地出让金中多划出一些,用于廉租房,今年以来很多城市卖地没少圈钱。住房保障原本属于社会保障范畴,花在这里的钱,实质是财政的转移支付,没必要厘清钱到底来自何处。但在目前廉租房资金实在难以保障的情况下,直接从土地出让金中割出一块“肉”,是一种“取之于房地产,用之于房地产”直接转移支付,无可厚非。

 

遗撼的是,土地出让金却是本糊涂帐。税收是一种有法律约束的、帐目清楚的政府收入,而土地出让金却是完全由地方政府操控,号称“第二财政”的小金库。近几年,中央强调对土地出让金实行收支两条线的管理,这有助于规范管理。但想要在支持廉租房建设方面出把力,还需增加信息的透明度,切实把卖地之“肥肉”,分点油水给急于租房的穷人。

 

正是在这一背景下,上海市屡屡放宽廉租房受益面、增加投资的做法,值得其它城市效仿。实际上,在廉租房建设上面,上海一直走在全国前列,2000年上海成为全国首个实施施廉租房制度的城市。截至2009年10月底,上海市廉租房受益家庭累计已达6万户,远高于北京的2.6万户,数量全国最多。

 

发达国家的廉租房能覆盖10—20%的中低收入群体,香港高达三分之一。而我国大部分城市尚不足1%,即使2011年能按将计划解决全国747万户的廉租问题,也仅占全部城镇家庭的不足4%。“革命”远未能成功,政府尚须努力。地方政府绝不能以没钱为借口,在廉租房问题上打太极、捣浆糊、磨洋功。

 

刊发于东方早报

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