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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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政府没本事搞定2/3的住房  

2009-11-24 08:59:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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政府没本事搞定2/3的住房

 

市面上永远不缺雷人的房地产言论,近期名人龙永图在南京某论坛提出:要形成中国新的住房格局,应该三分之二的房子由政府提供,三分之一的房子由开发商解决;市场化的房价越高越好,让富人去买,税收给政府。

 

毫无疑问,这话又说到老百姓的心坎儿里去了。中国房价涨得太快,如果政府真能出面搞定多数人的住房难题,绝对会受普罗大众的拥戴,如果再加上“劫富济贫”,就更完美了。只是,开发商和高收入群体若闻此言,估计先打冷颤,后一笑而过。这种言论,实在是“狼来了”,且已来了多次。

 

比如前几个月流传甚广的“二次房改”。14位专家学者联名提出一个所谓的“三三制”方案:针对低收入人群的保障性住房制度,针对中等收入家庭的公共住房和公共租赁住房制度,针对高收入家庭的商品住房体制。按此方案,四分之三的住宅都是非市场化产品,其中大部分须要政府给折腾出来。看起来很美,可操作性不敢恭维。

 

政府又不是没努力过。1998年房改的“23号文”中,白纸黑字的写着“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”。既然是“为主”,总归得50%以上吧。事实又怎样?经济适用房占全国住宅供应套数比例年年下降,由1999年的28.21%一路跌到2005年的7%;2004年《经济适用住房管理办法》中,则不再提及经济适用房占主流地位;2007年新修定的《经济适用住房管理办法》中,进一步把适用对象缩小到低收入家庭。

 

最近的一次教训是,按去年出台的“9000亿安居工程投资计划”,2009-2011年全国新建经济适用房400万套,笔者测算了一下,大概占全部住宅供应的20-30%。可是,今年上半年经济适用房只完成了全年计划的37%,看来全年铁定无法完成130套的指标。实际上,很多地方政府实在不愿新建那么经济适用房,常州、长沙则干脆停建一年,转而实施货币补贴。

 

至于廉租房,就更别提了。2006年底,还有很多城市根本没建立这一制度,2007年继“24号文”后,《廉租住房管理办法》出台,中央督促各地强化廉租房建设。可光靠笼通的督战,地方都当成了耳旁风。于是,今年初国务院出台了《2009-2011年廉租住房保障规划》,规定争取用三年时间,基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题,其中2009年,解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题,而且把指标分解到各省市。

 

然而,前段时间全国人大财政经济委员会主任委员石秀诗指出,今年中央政府重大公共投资项目中的保障性住房建设,有的地方为了多争取中央补助资金,向上级申报的廉租房建设规划,大大超过了应保障对象总数。地方配套资金难以落实直接影响建设进度,截至8月底,保障性住房建设的完成率只有23.6%。真有些讽喻,不仅离目标相错甚远,而且部分地方政府还想借多报廉租房指标,套取中央补贴。

 

除了,廉租房和经济适用房,政府还能插手的就是公共租赁房了,这玩艺目前中央层面还在研究,北京、常州等少数城市刚开始尝试,要想在全国范围内纳入政策性住房体系,还在很长一段路要走。像14学者那样寄望公共住房成为面向中等收入群体的重要产品,基本上属于奢望。

 

所以,呼请政府挽起袖子,在住宅供应上大干一场,造福于民,出发点是好的,可这事一个字“难”。很多学者或许会提出质疑,没什么难的呀,新加坡的组屋让近九成的居民受益,香港的公屋(廉租房)和居屋(相当于内地经济适用房),也扛起住房供应的半壁江山。这确属事实,可这两个都是城邦制国家或地区。拿内地国情与之比较,相差十万八千里;大家不妨看看,欧美有几个政府能承担起三分之二的住房供应呢。北欧国家稍好些,可他们人少地广,老牌的福利资本主义国家,富得流油,中国哪有经济条件与之攀比?

 

所以,尊重国情和现实,才是谋求解决住房难题的基本出发点。不过,有一点大家还是有所共识的,那就是既然控制不住房价,不妨让纯商品住宅市场更自由点,房价高不怕,既然成为富人的“投资乐园”,那就课以重税,将其转移支付到住房保障投资上去。不过,政府还是无法全然放心,纯商品住宅市场如果像今年这种涨法,很容易制造楼市泡沫,而泡沫破灭后,商业银行可吃不消,而国有银行又是银行体系的大哥大。

 

此事古难全,别国亦难全。华尔街那么牛大,还不是栽在次级房贷上。但住房保障建设,却还是要迎难而上的。笔者认为,十年之内,如果廉租房能覆盖占城镇总人口10%的低收入群体,经济适用房能解决10-15%的中低收群体的购房难题,公共租赁房及其它非市场化的住房造福10-15%的中低收入家庭,其余60%左右空间留给市场,可算是居功甚伟了。

 

刊发于中国房地产报

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