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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房价已现失控之忧  

2009-11-25 17:02:46|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价已现失控之忧

                

眼下,很多城市都在“闹房荒”,大冬天里,居然频现通宵排队等开盘的盛况。“萝卜快了不洗泥”,房价并没跟随气温而下降,反倒烧起了的一把火。老百姓对此似乎有些麻木了,而有识之士仍在表达忧虑之情。比如,国家统计局总经济师姚景源提醒道:“北京房价高的离谱,不要因为通货膨胀的因素抢购房子,这样来算恰恰上套”。再如,上海市委书记俞正声再次强调“今年年初,我曾经说过房价不能再涨了。”

 

实践证明,动用行政大棒打压房价,效果并不明显。2005年出台的著名调控文件“国八条”,全名就是《关于切实稳定住房价格的通知》,遗撼的是房价这玩艺儿,越调控越上涨。你若说它跟政策别苗头吧,也不对,去年优惠政策一出来,半年内就让房价由小跌态度,转为大涨。搞得眼下的优惠政策,继续不好,停止不妥,只能任由全民大讨论了。

 

中国房价到底有多高?这是个很难评判的问题。很多专家学者认为当前房价水平尚可接受,而且会找出类似城市化、人口红利、外来需求等诸多支撑因素。但有一条基本的经验许也无法质疑:许多国家的房价泡沫破灭之前,绝大多数人都没意识到泡沫正在长大。这也就是说,仅靠观察学者专家的现时中的主流观点,很难断定是否存在房价泡沫。

 

关于房价高低问题,笔者曾经做过专题研究,从国际经验看,目前我国总体房价收入比并不算离谱。1996-2008年,我国的房价收入比在5.5-7.5倍的区间波动,其中最低的1996年为5.64倍,最高的2007年为7.44倍。总体水平高于发达国家的3-6倍,但与1998年8.4倍的世界平均值和6.4倍的中位数,相当接近。也即用发展中国家的标准衡量,目前我国房价收入比水平基本合理,2007年偏高,2008年有所回落,今年会重新上升。

 

很难说全国普遍出现了明显的房价泡沫。但部分东部城市房价明显偏高,2007-2008年,京沪深穗四个一线城市以及厦门、杭州,房价收入比超过10倍,甚至个别城市达到13倍以上。如果剔除动拆迁保障用房因素,则2008年北京房价收入比为15倍,上海高达17.2倍。按今年房价上涨的狠劲儿,一线城市可能会到近20倍。即使考虑到一线城市中“两外人士”(境外、省外)购房需求旺盛,还是让人感觉有点“高处不胜寒”了。

 

另外,还可以用租金回报率来衡量房价高低。众所周知,任何商品之所以有价值,是因为其具有使用价值,如果价格脱离了使用价值,进而远离价值,则意味着偏高了。很简单,住房的使用价值就是居住,而租金水平集中体现了居住价值的高低。发达国家的年均住房租金回报率为5-10%,而目前我国大城市一般都在只有3%左右。一线城市尤其明显,今年的情况是,房价涨幅很大,房租却没怎么涨,甚至高端公寓租金下滑。国人重购轻租的观念根深蒂固,这确实是一个特殊因素,但租金回报率如此之低,从一个角度说明很多房子的价格被明显高估。

 

不妨再来看下近期中国社会科学院发布的《住房绿皮书》,书中对全国35个城市房价泡沫指数进行估算,结果显示,北京的房价泡沫超过了上海、广州和深圳,实际价格高出基准价格的四分之一;另外,北京人的住房支付能力最低,购房居民每月交纳贷款的数量远高于合理家庭支付比例。

 

其实,若用国际上通用的指标来衡量,绝大部分指标都显示我国房价水平已明显偏离合理轨道。那么,到底是什么在支撑我国的高房价?首先,国人把房子看得太重,为此不惜“啃老”,几个家庭支持一对年轻人买房,没房不结婚,成为落后的社会主流观念。可是,这一购房模式完全不具有可持续性。

 

其次,投资投机需求旺盛。有钱就买房,基本上成为全社会的共识,而且很多人不是用来住的,纯属投资或投机。从感性角度分析,近十年来我国房价持续上涨,即使2005年和2008年部分地区曾出现过短暂的小幅下跌,但之后往往出现更大涨度更长时间的反弹,于是人们都不再相信房价会大跌。从理性角度分析,去年出台的诸多优惠政策,大大降低了投资投机的成本,虽然政策本意是鼓励合理的自住需求,但根本无法堵截投资者“搭便车”;另外,流动性过剩导致通胀预期,购房保值也很正常。

 

再次,住宅市场的供求矛盾一直没能有效解决。从根源上讲,我国城镇建设用地确实非紧张,雪上加霜的是,近十年来,批而未建的开发用地高达13亿平方米,其中有很多居住用地仍处于闲置状态。同时,即使那些开发进度达到预售标准的楼盘,在市场繁荣时也常出现捂盘惜售现象。在市场经常性的处于供不应求状态的情况下,房价不涨几乎是不可能的,除非重新搬来计划经济的那套,直接限制房价——这也是不可能的。

 

近期美国《时代》周刊有篇文章,标题是:房地产为何成了最令中国头疼的事。看来国外也很关注中国房价偏高的问题。这既表明中国经济地位越来越高,另一方面又透露出,国际金融界对中国资产泡沫的忧虑。如果有朝一日中国房价泡沫破了,对谁都没好处。因此,我国政府没理由不好好对付高房价这头“怪兽”。

 

刊发于中国证券报

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