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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房贷政策就是一锅粥  

2009-11-28 22:58:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房贷政策就是一锅粥

 

 

最近关注房地产业的人,都会被与房贷政策相关的纷乱消息,搅得晕头转向。尤其是那些心理脆弱的购房人,因担心年底优惠政策终止而恐慌性入市,十月下旬以来各地住宅成交活跃,仿佛重回夏天的燥热。

 

房贷乱局,与我国银行体系的现状密切相关。银监会是我国银行业的监管者,央行是信贷政策的制定者,奇怪的是,这两个“父母”的意见偶尔也会打架,自然让作为“孩子”的商业银行“晕菜”。而商业银行体系就更复杂了,既有国有大行,亦有股份制银行,还有城商行和农村信用社;任何一家银行,又分为总行、分行、支行等。对于同一项房贷政策,不同银行的解释存在差异,而同一家银行的不同分行,做法或许相错甚远。

 

所以就造成了目前这种现象,今天有新闻说某某银行提高二套房贷首付比例,明天又有报道说某某银行对优质客户依然是七折利率优惠,后天银监会领导表态政策暂时维持不变。老百姓根本搞不清,到底现状是怎样,以及还将如何变化。再如,近期交通银行总行发出通知,要求从十一月一日起对二套房的审核标准,由原来的以个人为单位,变更为以家庭为单位。

 

一般民众会以为这是交通银行出台的房贷新政,配合银监会的态度很是诚恳,实际上却是违反银监会规定的确凿证据。二〇〇七年九月,央行和银监会联手出台“二套房贷新政”,其后各家商业银行在“以家庭还是个人为单位”界定二套房的问题上,存在严重分歧。不得已,当年十二月,两部门又下发了一个“补丁文件”,规定“以家庭为单位”。

 

去年十二月国务院出台的“一三一号文”中,明确规定“改善型购房”:“对已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照首次贷款政策。”也就是说,自二〇〇七年二套房贷政策出台以来,央行、银监会、国务院从未改变过“以家庭为单位”的认定标准,而交通银行却以总行的名义不打自招,原来他们居然还是“以个人为单位”!

 

回顾二〇〇三年的房地产调控历程,可谓频率高、措施多、力度大,然而效果却不敢恭维。反思之,我认为主要存在三个不利因素。一是地方政府不愿压制房地产市场,土地出让金和房地产税收是地方政府的重要财政收入来源,楼市凉了自然影响赚钱。二是房地产开发商抵制紧缩型政策,企业以营利为天职,比如查处闲置用地政府喊了多年,开发商总能找出借口“借地生蛋”;市场火爆时,又暗地里通过捂盘等手段抬高房价。

 

二是银行体系和房贷政策乱糟糟。房地产是资金密集型行业,金融政策对楼市走向影响显著。对房地产业而言,金融政策又分外部和内部两类,外部政策包括调整利率和存款准备金率等,是为了稳定宏观经济;内部政策主要是房贷政策,其中又分为开发贷款和个人按揭贷款。内部政策对市场的影响力大于外部政策,比如二〇〇七年二套房贷政策出台后,市场需求迅速萎缩;二〇〇八年这项政策放松后,直接刺激了改善需求和投资需求,市场反弹力度之大让人跌破眼镜。

 

现阶段,我国房地产企业和购房的居民,融资手段比较单一,对银行贷款的依赖度很高,所以在很大程度上,银行能否认真落实房贷政策,直接关系到房地产调控效果的好坏。目前我国实行的是以国有银行为主导的商业银行体系,在计划经济时代,国有银行唯国家政策马首是瞻,可经过改制、尤其是上市后,在市场化、商业化的驱动下,早已不再是政府眼中的“乖孩子”。

 

对于房贷政策,商业银行落实效果总体上不尽如人意。上述交通银行一事,只是冰山一角。各家商业银行在政策执行中,都存在降低门槛的现象,而很多商业银行的地方支行,为了抢业务、出业绩,往往会在总行的基础上,再度放松政策限制。于是我们常常看到,一边是央行和银监会提醒房贷风险“雷声阵阵”,一边是各地商业银行依然我行我素,不断推出所谓的“房贷创新产品”,以求在激烈的市场竞争中处于有利地位。

 

银行对于个人房贷的热情,明显高于开发贷款,因为前者绝对是块“优质资产”。在此情况下,不管央行和银监会怎么“千叮咛、万嘱咐”,商业银行都会将之当作耳旁风的。那么,房贷优惠政策果将在年底终结吗?从银监会和央行角度,第一套房贷极有可能继续优惠,对于二套及多套房贷,则会按期终止。然而,中短期内,个贷风险很小,银行们依然会抢这块蛋糕,只是今年前三季度放贷疯狂,贷款指标已快消耗殆尽,且待明年一季度央行贷款 “放粮”时吧。房贷这锅粥,还得熬下去。

 

刊发于移居上海

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