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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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未来半年楼市趋淡  

2009-11-04 08:53:19|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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未来半年楼市趋淡

 

盛极必衰,这是自然法则。2008年四季度和今年一季度,中国房地产市场出现了一轮量价齐跌,在很大程度上,可以说是2007年市场一路狂飙的代价。然而,如果没有国际金融危机和国内经济下行双重外部因素的影响,2008年楼市不可能下跌;如果没有去年10月以来中央和地方的联袂救市,今年绝无可能复演2007年盛市图景。

 

加入人为因素之后,分析市场趋势的视线,不由变得有些模糊。但只要我国住宅改革的市场化方向不变,政策只能在短期内决定市场形态,中长期走势主要还由市场机制说了算。正是在综合考虑市场机制与政策干预期两种因素的前提下,容笔者对未来一段时间中国楼市的演变趋势稍作分析。

 

首先,从房地产业的商业周期观察,我国楼市正在经历第三个中周期。宏观经济存在周期性波动的规律,又可细分为长周期、中周期和短周期,其中一般十年左右的中周期最具研究价值。改革开放以来,我国宏观经济经历了三个中周期,而楼市的演变轨迹基本与宏观经济周期相似。1988年进行土地批租和住宅制度改革后,我国房地产市场开始起步,至今走完了两个完整的中周期。

 

根据国房景气指数的变化可知,第一个周期是1990年至1997年,景气高点出现在1993年,达118点,低点出现在1997年,为88点;第二个周期是1998年至2009年,2007年11月达到107点的峰值,2009年3月下滑至96点的谷值。这两个周期有些不同,前者处于市场化早期,后者市场化程度迅速提高。前者属于急升缓降,海南、北海等地市场狂热导致3年即触顶。后者属缓升快降,增长了近10年,下行只花了不足两年。

 

从中可以悟出什么?市场的“无形之手”,决定了房地产经济呈周期性变化,政策的目标是“逆周期”调控,作用是加速或延缓周期变化。比如,1998年市场开始复苏,得力于国家坚决的结束福利化分房制度;而2008年以来的这轮下行期这么短,调整幅度这么小,又受益于中央的减税和房贷优惠政策,以及超级充裕的流动性。今年4月开始,国房景气指数由跌转升,意味着我国楼市新一轮上升周期已经启动。可走出的轨迹却有些不健康,今年二季度以来成交量狂增、价格猛涨,部分城市投资投机风气赶上2007年。

 

结果将若何,其实也简单。今年第四季度和明年,市场机制和政策机制将展开激烈博弈。今年二三季度市场反弹力度过大,已非复苏正常形态,“无形之手”将压制市场继续走热。与2003年以来每年都有若干重大政策出台不同的是,自今年以来,政策面基本上处于“真空期”,没有新增利好,如果考虑到二套房贷严格化、查处闲置用地等情况,则可以认为政策稍稍收紧。

 

接下来,不妨分析一下近期市场表现。从成交量来看,今年全国商品房的成交高点出现在6月份,7月环比下跌19%,8月环比持平,9月增长16%——仍低于6月。9月各个城市成交情况出现分化,一线城市中除了广州环比大增42%外,京沪深三地继续环比下滑,多数二三线城市成交反弹。西部情况最好,中部次之,东部稍差。由此充分证明,全国楼市调整的时间次序呈大中小城市、东中西部梯度排列。值得关注的是,部分城市成交量下滑的主要原因之一是供应紧张。

 

从房价分析,笔者认为9月全国商品房价格出现“涨幅拐点”。70个大中城市房价指数自今年3月出现由跌转涨后,3-9月环比涨幅依次为0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、0.9%、0.9%、0.7%,9月房价涨幅首次收窄,接下来还将继续缩小,极有可能在明年一季度出环比负增长。从区域看,9月70个城市中有66个新建住宅销售价格上涨,其中涨幅最大的5个城市是:温州5.6%、湛江2.1%、杭州2.0%、济宁1.9%、银川1.7%;价格下降的城市有2个,其中吉林下降2.0%、三亚下降0.4%。房价的区域性涨跌,并无明显规律可言。

 

未来半年,基本上可以看得清全国市场总体走势:楼市行情趋于平淡。就成交量而言,三季度出现环比下滑,四季度和明年一季度极有可能继续递减。2007年全国新建商品房成交面积为7.6亿平方米,2008年为6.2亿平方米,按前三季度成交量测算,今年可能达到7.8亿平方米,而2007年属非理性繁荣,今年成交量这么高亦不正常,2010年全年销售很难超过今年了,估计有可能下跌1-2成。

 

至于房价,明年一季度极有可能出现小幅下跌,但期望全年大跌是不现实的,维持盘整的可能性更大。政策走势,目前来看相当暧昧。眼下业界热衷于猜测营业税等优惠政策年底会否终止,其实相关政府部门也在征求意见,笔者几天前就参加过一次相关会议。优惠政策全部取消的可能为零,因为经济回暖还需要房地产继续出力,但考虑到明年即将到来的通胀,以及今年以来资产价格高涨不利因素,适度抑制楼市中的投资投机需求,将被列为政策目标。

 

刊于中国证券报

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