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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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请别给楼市打“催生针”  

2009-11-06 08:09:15|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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请别给楼市打“催生针”

 

近期关于取消房产优惠政策的新闻报道,有点铺天盖地的感觉。二套房贷首当其冲,前几个月只是提高个贷的首付标准,现在已有部分城市严卡利率优惠了,不仅不能像以前那样打折,还得依规在基准利率上提高10%。经过轮番新闻轰炸后,年底税收、房贷政策优惠不再延续的预期被急剧强化,部分自住需求者终于不堪折磨,放弃观望,入市购房。

 

不禁想起小时候在乡村,菜农们为了使西红柿提前上市,卖出一个好价钱,就用一种叫“催红剂”的药物,涂抹在果皮上,几天后便能采摘。眼下楼市的情况有些类似,一方面是媒体追逐行业热点而长篇累牍的进行这一主题的报道,另一方面有些卖方故意向买方渲染这一预期,使原本预算不足的首次置业者因恐慌而入市。人为催红的果子并不甜,被迫提前释放的需求,或许暂时有利于卖方赚钱和GDP增长,但对楼市的持续健康发展弊大于利。

 

因为在一定时间段内,住宅需求量是有限的,部分需求原本会在明年入市,现在由于政策变化的预期而匆匆“变现”,一方面使今年住宅成交量畸高——同时猛力推高价格,另一方面使明年需求减少,将加剧市场波动的频率和幅度。另外,迎着高房价入市的部分首次置业者,极有可能沦为“房奴”。

 

从成交数据看,目前已显露迹象。十月长假过后,很多城市重现一波住宅成交热,尤其是二手房交易比较活跃,甚至回到了六七月份的热销水平。有时想想,普通民众在购买这档事上,真的挺可怜。中国楼市“政策市”的特征鲜明,然则调控政策始终存在一些问题,其中某些不足之处往往不利于弱势群体。

 

首先,有些政策与调控目标背道而驰。比如2004年-2006年,调控政策的重要落脚点是“收紧地根”,严格土地管理并没错,可是减少土地供给就有问题了,必然导致商品房供应紧张,从而出现供不应求的情况,而决定房价的直接因素正是供求关系。所以才出现了越调控、房价越高的怪现象。如此,自然难以实现政府稳定房价的目标。

 

其次,有些政策“雷声大,雨点小”。尤其表现在查处闲置用地方面。从2005年的“国八条”开始,国家曾多次明确“一年不开工罚款,两年不开工收回”的原则,可事实上各地都没能有效执行。近日有媒体曝出李楷泽属下的公司在北京核心地段有块宝地,被顺顺当当的捂了近四年,地价翻倍后,今年成功转手。央视就此话题采访潘石屹,潘先生认为有高达三成的所谓开发商,压根就没想过要做开发,拿了地就是为了炒卖谋利。炒地必然推高地价,“面粉”贵了,作为房子的“面包”,自然也便宜不了。

 

再次,政策无法有效压制投资投机需求。“保护首次置业需求、鼓励二次改善需求,规范投资需求,抑制投机需求”,是近几年来我国在住宅需求方面的调控方针。可问题是,投资投机需求者的智商,那是相当高,一方面他们总能躲避打压政策,比如政府增加卖方交易税负,他们就其转嫁到买方头上;另一方面,当出台鼓励自住需求的政策时,投资投机需求总能“搭便车”,比如,去年10月财政部和央行出台的相关优惠政策,二套房贷政策稍稍放松了一点,他们就伪装成“二套改善需求”。

 

最后,政策变化快,导致购房者难以预期未来。从2003年开始,每年都会出台几个或多个调控措施,有时连我们专业人士都记不清楚,普通消费者只能是更迷糊了。尤其是在政策发生方向性变化时,更难以判断。2008年下半年调控政策由紧变松,今年政策基本没有变化,但年底会否出现显著变化,业内人士都难断言,购房人只能受媒体和卖方夸大其词的摆布。

 

那么,如何应对目前形势?对于预算不多的首次置业者,其实不必惊慌失措,以至饥不择食的抢房,笔者认为年底保护首次置业需求(普通住宅)的政策不会改变,毕竟中央和地方政府还要继续依赖住房消费,以拉动经济持续回暖。对于购买二套以上的自住者和投资者,此时入市并非下策,由于中央越来越担心通货膨胀和资产价格上涨,抑制投资投机需求将成为房地产调控的一个重要目标,这就意味着“131号文”中关于营业税和二套房贷优惠的条款,极有可能会按约在年底终止。

 

对于政府来说,我认为当前要有所表态,当然讲的很具体是不可能的,但至少应向公众说明未来一段时间房地产调控的方向和原则,以便购房人对于政策走向能有一个大致的认知,减少部分别有用心的言论对民众的误导,免得部分首次置业者被打“催生针”。政府和民众之间,沟通总比隔阂好。

 

刊于发东方早报

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