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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房企必须“献媚”资本市场  

2009-11-09 09:16:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房企必须“献媚”资本市场

 

平时在研究房地产的过程中,偶尔也会与券商、投行、基金公司的朋友们交流观点。或许是研究的角度和方法有异,很多情况下,他们的对房地产市场的看法会比内人士更理性一些。比如,很多业界内朋友深信中国楼市只涨不跌,还会鼓动亲朋友把每分钱都投进去以“孵金蛋”;而投行的分析师看惯了股市的潮起潮落,早已不再“坚信”什么了。

 

回顾今年地产股的走势,可谓跌宕起伏。5-7月地产股上涨速度明显快于大盘,8月下跌幅度同样大于大盘,8月底9月上旬又来一波反弹,9月后又“摔了一跤”,国庆后再次异军突起,领涨大盘,10月底重新回落。一方面,大盘在起起落落,地产股亦随之波动,另一方面,地产业的消息特多,比如近期的这轮下跌,是在9月全国房屋成交量环比上涨16%的大好背景下发生的,原因只是众多媒体频频报道年底房产优惠政策可能终止。

 

近日,中国房地产业在资本市场最大事件,是恒大地产成功IPO。11月5日,恒大地产在香港联交所上市,募集资金56亿元,收盘涨幅高达34.29%,董事会主席许家印身家高达480亿港元,根据福布斯和胡润发布的2009年中国富豪榜,基本称得上中国内地首富。历史仿佛重演,2007年碧桂园亦是在香港IPO,一时风头无两,上市后杨惠妍晋身全国首富。

 

实际上,不仅事件相似,恒大与碧桂园亦同为广东地产巨头,都是民营性质,以建筑商起家,在房地产界摸爬滚打了十几年,同样实行全国化布局,拥有巨量土地储备,在香港投资圈内经营良久、人脉很深。与碧桂园2007年的幸运相比,恒大错过了上轮上市场最佳时机,2008年3月被迫放弃;经历了2008年下半年资金链的严峻考验后,如今终于脱胎换骨,企业发展站上了资本市场的高台。

 

今年谋求去香港IPO的内地房企多达几十家,可惜大家集体错过了最佳时间窗口。香港恒指年内高点出现在10月份,而内地房地产市场成交量最大、房价涨速最快的时候是6、7月份,大部分想要上市的企业,二季度才开始筹划和报审,动作最快的要算华南城,9月30日上市;其后宝龙地产、恒盛地产、禹洲地产等陆续上市,表现都不够抢眼,甚至出现破发现象,另如卓越置地、明发集团等目前已延迟上市。

 

很多人可能不太理解,同样是在一个时间段,同样是在香港证交所IPO,为何企业之间“待遇”如此悬殊。在资本市场中,投资者天生势利。恒大之所以能获得投资者的追捧,大致有三个原因。首先,恒大已位列全国一线开发商,今年前三季度的销售面积全国第一,企业规模、开发经验、专业水平等优势明显。其次,既然已错过最佳时间窗口,恒大很明智的降低招股价,减少募资规模,市盈率只有5倍左右,而目前A股优质地产股的市盈率多在20-30倍;再次,与当年富力、雅居乐、碧桂园等上市公司相同,“近水楼台先得月”,恒大高层亦与喜欢投资房地产股票的香港富佬们有交往,得到郑裕彤、刘銮雄、李嘉诚等资本大佬的支持。

 

中国房地产开发行业,事实已进入巨头争霸的时代,只有成为上市公司,才能相对从容的进入“第一阵营”。万科、保利、招商、金地、中海、碧桂园等莫不如此。目前只有上海国企绿地一家“体形”够大,却还没未上市,正在筹备中。为什么上市这么重要?看看“顺驰惨案”就明白了,2003-2005年顺驰高速扩张,到处拿地王,最终却因上市未果而被迫卖身;假如它能上市,资金链紧张也就不算什么大问题了。

 

房地产开发业属于资源密集型行业,土地和资金是两大核心资源,其中资金的重要性又盖过土地。上市公司在融资上面的方便性、规模性、低成本性,是非上市公司无法比拟了。非上市公司中,只能那些央企旗下的,或地方政府强力支持的,才有资格进行高层次的企业竞争,但国企的命运是不确定的,今天可以挥金如土的拿地王,不等于明天还会有同样的“资金盛宴”。

 

中国房地产测评中心报告显示,今年前三季度,万科、保利和中海依次位列全国房地产企业销售金额前三名;若按销售面积,最牛的公司是恒大453.70万平方米,其次才是万科441.42平方米,绿地排第三。若论土地储备量,恒大地产以5100万平方米居首,碧桂园其次,万科仅排第9位。

 

2006-2008年,全国四大房企销售收入占全国的比重分别为4.6%、5.2%、7.8%。而香港前四大开发商市场占有率约为60%,美国为20%多。今年前三季度,销售金额为排名第一的万科为426亿元,只占全国销售额27532亿元的1.55%;销售面积排名第一的恒大地产是454万平方米,占全国销售面积58371万平方米的0.78%。房地产开发行业巨头之间的战争早已硝烟弥漫,但路还长,就看谁能讨资本市场之欢心了。

 

刊发于中国房地产报

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