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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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明年楼市“稳”字当头   

2009-12-12 22:07:44|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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明年楼市“稳”字当头  

 

中国楼市,是出了名的“政策市”,因此欲知“后市”如何,先得观察政策“脸色”。近期,讨论最热烈的当属中央经济工作会议,明年宏观经济政策的指导方针取决于此,房地产政策的方向亦取决于此。

 

会议的结果,可以说是既在意料之中,又稍出意料之外。意料之中的是房地产政策方向未变,意料之外的是压根没提房价。其实,很多人原以为中央经济工作会议中会把房地产业列为重要的讨论对象,并对几个社会普遍关注的问题给出明确答案,比如优惠政策会否延续、是否抑制房价等。

 

而会议公报中只有两个地方直接涉及房地产。一个地方是,为了扩大内需特别是增加居民消费需求,“增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求,加大农村危房改造支持力度”。这一条基本上是去年10月央行和财政部相关优惠政策的原意,以及去年12月国务院办公厅“131号文”精神的延续。显而易见,政策依然鼓励合理的自住需求,其中主要包括两类:一是首次购买普通住宅,二是虽属二次置业,但第一套房子的人均建筑面积低于所在城市的平均水平。

 

去年的房贷和税收优惠政策,也主要是针对这两类购房群体的。由此可以判断,明年房地产政策主基调不会改变,去年中央和地方出台的大部分房产优惠政策,都会延续。也就是说,近两个月上述两类需求,其实是不必急吼吼的惶恐性的入市,政策的不确定与难以预测,在一定程度上误导了购房人。所以,信息透明化,对于一个成熟的市场,是非常重要的。

 

公报中另一个与房地产直接相关的内容是,着力保障和改善民生,“加强廉租住房等保障性住房建设,支持棚户区改造”。2007年“24号文”出台后,住房保障已成为一个中长期的社会发展规划,这不单单是房地产行业的事。2008年12月国务院办公厅出台的“131号文”,对于2009-2011年的住房保障工作思路和任务已有明确描述,明年继续加强住房保障只是按规划行事。

 

有些出乎意料的是,公报中并没出现众所期待的“抑制投机”或“稳定房价”这样的字眼。近期温家宝总理在视察上海时,也曾明确提出“抑制投机”,另有其他中央和地方的政府高官曾表态房价偏高。这反映出,决策层已开始密切关注高房价,但还没到严厉打压投资投机需求、抑制房价的时候。

 

不妨再往宏观面上观察,同样让很多经济学家大跌“眼镜”的是,公报中居然没有提及“防通胀”。由于今年M1和信贷增幅创历史最高水平,流动性极度充裕将导致显著的通货膨胀,今年二季度推房价的重要因素之一便是“通胀牌”。今年10月21日国务院常务会议提出:今后几个月,要管理好通胀预期。此会议公报中依然表述“管理通胀预期”,说明中央并不特别担心明年的通胀问题,以及包括房价在内的资产价格膨胀问题。

 

基于此,笔者判断中央经济工作会议对房地产的影响呈中性略偏多,明年房地产政策面将继续保持适度宽松,至少是上半年不会有重大变化。但这绝不意味着任由房价还像今年这样疯癫。从宏观政策指导方针上看,虽然明年依然继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”,但同时又提出“根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性”。也即如果明年GPD增速过快,经济偏热,则政策将由松调紧;同理,如果明年房价继续高涨,或开发投资过热,则可能引起房地产调控有所紧缩。

 

从行业层面看,既然近期包括温家宝总理在内的有关高层表示部分城市房价偏高、投机比重偏大,不一定会出台很严厉的新政,极有可能从严执行旧政,比如“二套房贷政策”,明年铁定比今年严格化,因为今年很多投资投机需求混进了房贷优惠的“阵营”。另外,个别优惠政策将按在年底终止,比如“131号文”中有明确截止时间的营业税优惠政策(此预测已被证实)。

 

在这样的宏观经济政策和房地产政策背景下,明年全国楼市最大的可能性是:稳定是主基调。房价不可能大跌,但由于今年涨幅偏大,明年很可将有所调整,而大涨的可能性为零。至于成交量,今年已创历史天量,一定程度上已透支了明年的“食粮”,所以明年将比今年有所回落。在重视政策作用的前提下,我们也不应忽视市场本身的调节机制,今年楼市过热,明年有所调整,合理合情,假若明年继续高烧,只能加速吹泡泡。迪拜危机当前,不得不细思量。中国楼市走得稳点,比什么都好。

 

刊发于东方早报

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