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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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国务院最新政策解读:明年房价能遏制住吗?  

2009-12-14 22:02:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国务院最新政策解读:明年房价能遏制住吗?

 

12月7日结束的中央经济工作会议,公报中涉及房地产业的,只有两句话。笔者前面有文章已做过分析,指导方针主要是继续支持合理的自住需求,同时增加普通商品住宅供应。没有提及房价及抑制投机需求。因此对房地产的影响属于:中性略偏好。

 

12月9日,国务院常务会议明确“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。”同日,国家发展改革委主任张平表示“我国将完善住房消费和调控政策,增加中低价位和限价商品房的供应,抑制投机性购房。” 笔者认为这是对中央经济工作会议对房地产定调的一个补充:中央不是不关高房价!但除了营业税,其它优惠政策照旧。因此,对于房地产的影响转变为:中性。

 

12月14日,国务院常务会议,专门研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作(详见下文附件)。值得关注的是,其中提出要:加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。这个措辞很有趣,2005年“国八条”、2006年“国六条”时,用的是“稳定房价”,此种用的是“遏制”,份量明显重于“抑制”,更狠于“稳定”。并且还有四点措施。由此,则对房地产的影响进一步演变为:中性略偏空。

 

之所以在短短几天内房地产政策取向跳出了“三步曲”,我个人认为“抑制房价”这样的字眼不宜写进中央经济工作会议公报中去,因为公报的总方针还是继续宏观调控方针不变。随后的两次演变,有点像“补丁”文件,用于校正业界对中央经济工作会议在房地产政策上面的误解与盲目乐观。

 

对于今天出台的四点措施,略作分析如下。

 

第一条:增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下,加快普通商品住房建设。

 

增加普通住宅供应的说法比较笼通,中低价位、中小套型实质上就是限价房的概念,与“70/90“密切相关,但我不认为会重新严格执行“70/90”。具体是个什么东东,估计建设部和国土部会出个细化文件。否则,此条无法落实。公共租赁房是明年的重头戏,明年应该会有文件出台,我已看到相关征求意见稿。

 

第二条:继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险。

 

这条比较重要,中央经济工作会议只明确了支持前者,没提抑制投资投机性购房,这里是属于补充性质的。而且,温家宝总理在上海视察时只提到“抑制投机性购房”,国家发改委主任9日也这么说,此处又加上“投资性购房”,说抑制的力度将加大。至于具体方式,二套房贷明年必定还要进一步紧缩,营业税优惠已明确2年改5年,除此,我认为还有三个可能:1、针对大户型、高档房的物业税明年会加快推出,极有可能先在部分城市试点实转;2、对外资购房可能会重新紧缩,重申"171号文";3、转售房子的个调税,也可能会从严征收。

 

第三条:加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序,加强房地产市场监测,完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。

 

这条意在整治市场乱相,包括囤地、捂盘、假按揭、乱收定金、哄抬房价等等。接下来,土地招拍挂可能做调整,上海预申请制度可能被全国推广;商品房预售将被严格执行,可能会提高预售标准。

 

四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

 

这条不用分析了,去年”131号文”中的计划是到2011年末解决747万户,现在激增至1540万户,说明住房保障又要提速,其中主要是廉租房提速,经济适用房这玩艺儿,不必新建那么多。

 

需要强调一点,接下来,相关部委应该多多少少会出台些细化措施,否则又将是“只打雷”。但也不要奢望措施有多严厉,因为今天的国务院会议重申了基调:“重点是在保持政策连续性和稳定性的同时………………”。

 

最后,大家关心的是今天会议精神对明年房价的影响。我的观点是,明年大涨不可能,大跌也难,盘整将是基调,若一定要我说是向下还是向上,我只更倾向于认为:下跌的可能性大于上涨(针对一线城市)。

 

 

附件:

完善促进房地产市场健康发展的政策措施

全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作

2009年12月14日

 

    国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议,研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。

会议认为,为应对国际金融危机,国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。这些政策对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资,实现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了重要作用。今年以来,新建商品住房成交面积有较大幅度增加,保障性住房建设速度加快,380多万户低收入家庭解决了住房困难问题。但是,随着房地产市场的回升,一些城市出现了房价上涨过快等问题,应当引起高度重视。

为保持房地产市场的平稳健康发展,会议要求,按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则,继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。

一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下,加快普通商品住房建设。

二要继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险。

三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序,加强房地产市场监测,完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。

四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

 会议指出,随着经济持续快速发展,各地加大了对建筑质量差、设施简陋、居住密度高的棚户区的改造力度,大批居民住进新居,群众生活质量和城市环境得到明显改善。但目前我国一些城市和国有工矿及林区、垦区仍有近1000万户家庭居住在棚户区。会议决定,用5年左右时间基本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造,有条件的地方争取用3年时间基本完成。中央财政对城市和国有工矿棚户区改造给予适当支持,省和市、县人民政府应切实加大资金投入。鼓励采取共建的方式改造国有工矿棚户区,引导社会资金积极参与。鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。免征相关改造项目的城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金,优先安排土地供应。继续按现有政策推进国有林区、垦区和中央下放地方煤矿的棚户区改造。

    会议要求,地方各级政府要切实负起责任,结合当地具体情况,采取针对性措施,促进房地产市场健康发展。

 

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