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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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批判高房价不能过于简单化  

2009-12-16 09:05:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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批判高房价不能过于简单化

 

单从社会学角度看,高房价从来不是什么好东西,人人皆可批之。可批亦有道,不能由着性子乱来,如果大家只是比拼谁的嗓门大、谁的调子高、谁的房价跌幅预测雷人,则无异于给原本浑身燥热的房地产市场再添把邪火。

 

近期有则新闻的标题是“副部级官员自称买不起房,政府炒地促房价攀升”,这是某副部级干部在央视节目的观点。首先,副部级官员买不起房,言者有矫情之嫌。即使在房价确实偏高北京,一个副部级官员的收入水平(不单指工资)若不能买套普通商品住宅(买不起豪宅很正常),只能说中国的公务员薪酬水平太低了,可若真如此,那些“万人争过独木桥”报考公务员的人,莫非全都是傻子不成?这种夸张言论,将使不明真相的老百姓对高房价的怨恨如同火上浇油——原来中国的房价高到连副部长都买不起了!

 

其次,这位副部级官员认为造成泡沫的主要原因是:政府炒地和民间炒房;与之相适应的解决对策是:地方政府的土地出让金全归中央财政,对炒房收益征收80%的惩罚重税。老实说,这一观点不能说全错,但实属简单化推理、道德化评判、粗暴化建议。结论是:不具有可操作性,过把嘴瘾而已。

 

房价确实偏高,尤其是少数东部大城市,所以12月14日国务院常务会议才会旗帜鲜明的表示要“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。但导致高房价的原因实在是错综复杂,仅从需求方面分析,就包括:城市化和传统婚姻观导致的刚需、居民收入增加带来的改善需求、流动性过剩和通胀预期带来的投资投机需求,这其中只有部分需求属于不健康的投机需求。

 

从供应上讲,近几年持续的供不应求,今年情形尤甚,这直接推高了房价。商品住宅供应不足,同样原因很多,比如有些开发喜欢囤地、捂盘惜售等;比如人多地少是特殊国情形,18亿亩耕地红线制约了大城市建设用地的增加,上海已快把2020年的指标用完;又如,分税制改革后,地方税少事多,想要发展地方经济和进行城市建设,形成了对土地出让金的高度依赖,也确有地方政府会在如何卖高地价上动脑筋;另如,农村集体建设用地流转“光打雷,不下雨”,巨量的宅基地处于闲置状态,而城市建设用地却在闹“地荒”。

 

把房价上涨的罪责完全扣在地方政府和炒房者的头上,未免有失公允。如此,则两条对策亦失之简单粗暴。但笔者不想同样逻辑的失之武断,还是要略做分析。第一条,地方政府的土地出让金全归中央财政。从法理上讲,城镇土地属于国有,其收益全部收归财政部无可厚非。但实际情况远非这么简单。中央和地方的关系,是一个宏大而复杂的命题,不宜在此展开论述。

 

我只想讲一点与房地产相关的。中国是一个大国,无论什么样的治理模式,总归要地方政府保持发展经济和社会的积极性,而房地产业天生的区域属性,注定了其发展与地方政府密切相关。美国州政府和更低级别的地方政府并不依赖土地出让金,但物业税却是各级政府最主要的财政来源,年税率为房屋总价值的1-2%,而且越是优秀学区、高档社区,税率越高,因为政府要拿着这些钱去搞好治安、绿化、清洁、教育等。

 

所以,美国的总体房价已远低于我国一线城市的房价,但持有成本却比我们高得多。而我国尚未开征物业税,土地出让金的性质相当于前者。政府拿了土地出让金去修地铁、建公园、搞大学城等,何罪之有?当然了,以前土地出让金没有实行收支两条线管理,中央难察详情,部分钱款花在了门面工程、政绩项目上了,甚至还形成了部门小金库,滋生腐败等不良现象。但在物业税开征之前,把土地出让金全部收归中央,不近情,不合理。

 

第二条,对炒房收益征收80%的惩罚性重税。这句话听起来让人很解气,如同抓到小偷就该枪毙。韩国曾有相似实践。前几年韩国房价飞涨,为了限制炒房,2006年政府加大征税力度,将转让第二套以上住宅的交易税从9%~36%提高到50%。可结果房屋供应量急剧下降,房价反而迎头直上。以至于李明博在竞选总统期间,强烈批评说:“政府的房地产政策如同不精明的猎人,为打一只野猪满山乱跑,结果祸害了山里其他动物。”李明博上台后转而通过扩大供给来稳定房价。

 

房地产市场运行机制非常复杂,在买方市场中,卖方很容易把税负转嫁到买方头上。况且,当前在我国住宅市场中,很难辨别哪些是自住、哪些是投资,哪些是投机。由于征信系统不健全,很难知道一个人在全国到底有几套房子。有些温州人拿着一堆身份证去炒房,靠户主名字去审查谁是投机者,能有用吗?

 

国务院会议说得很明白,还要继续增加普通商品住房的有效供给和大规模推进保障性安居工程建设,这两条其实是缓解高房价的“基本功”;此外,才是通过有差别的信贷政策、税收政策抑制投资投机需求。

 

作为社论刊发于今日的东方早报

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