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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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增加普通住宅供应有点尴尬  

2009-12-17 08:55:55|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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增加普通住宅供应有点尴尬

 

才结束的中央经济工作会议上,提出明年“增加普通商品住房供给”。紧随其后,国家发展改革委主任张平表示“增加中低价位和限价商品房的供应。”就房地产业而言,去年中央经济工作会议的精神重在刺激住房需求,彼时市场低迷;现在则操心供应,今年楼市最大的矛盾是供不应求,并推高了房价。

 

为老百姓提供买得起的普通住房,中央的方针正确,可若向业内做个调查,估计十有八九都说不清到底什么房子才算“普通住房”。此令传递至地方,估计也会有很多官员晕菜。想想看,“70/90”这样指令非常明确的政策,到了地方都会大打折扣,如今这个暧昧无比的“普通住房”实在难以落实。

 

且听笔者略作解析。实际上,普通住宅目标有两套并不严格的标准。第一套是2005年“新国八条”规定:“明确享受优惠政策普通住房标准,合理引导住房建设与消费,享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。”

 

这一标准看起来边界清晰,但存在很大的不确定性。一是允许各地因地制宜的制

定本地区标准,户型和和价格可以上下浮动20%;实际操作中,为了刺激市场交易,各地基本上都是上浮的,比如户型上限多为140-144平方米——这么大的房子已与绝大部分首次置业者或中低收入家庭无关。

 

二是房价是动态变化的,标准也应随之变化,去年底为了救楼市,各地纷纷调高普通住宅的价格上限,但今年房价大涨后,又使普通住房成交比重下降。以上海为例,新建普通住宅预售套数由占全部住宅的比重,由2005年的70%降至2008年的41%,去年11月调高标准后,今年前10个月提高至55%。看眼下房价的这种涨势,估计明年又该调标准了。

 

第二套标准是统计局系统的。国家统计年鉴中,把每年的商品住宅分为三类,一是全部住宅,其中又明确细分出经济适用房、别墅和高档公寓,除这两类外的就可称为“普通商品住宅”。按此测算,则2007年普通商品住宅新开工面积占全部商品住宅的比重约为88%。这一标准也被国土局所用。新公布的《2009年前三季度土地市场动态监测情况》显示,今年前三季度,全国住宅用地供应同比增加8.7%,其中普通商品房用地同比增加4.3%,占住宅用地供应总量的82.6%,同比下降3.5个百分点。

 

显而易见,统计局系统的标准的比较粗条线,不能有效的反映现实情况。在普通住宅的笼通概念下面,近几年频频出现在政策条文中的“中低价位、中小套型普通住房”内涵比较具体,指的就是2006年“国十五条”提出的“70/90”政策。实际上,优化住房供应结构,一直是近几年房地产调控的一个重点,可空泛的要求“增加普通住房供给”,效果不明显,而具体要求实行“70/90”后,地方政府和房企抱怨声一片,这种“一刀切”式行政干预也有问题。

 

2008年全国楼市遭遇低谷,于是很多地方名正言顺、或明或暗的放松了“70/90”限制。由此导致,今年三季度全国中低价位、中小套型普通商品房用地供应同比大减45%,占住宅用地供应量的14.9%,同比下降14.6个百分点。我们似乎又回到了2005年“国八条”出台以前,都知道中低价位、中小套型普通商品住宅的需求量最大、最为刚性,中央一再引导,地方政府失之困惑,开发商并不喜欢“这一口”。 

 

至于张平主任所谓的“增加限价商品房的供应”,就更让人雾里看花了,限价房根本没有全国推广过,北京、广州等少数城市的试验好像也不太成功,又该如何增加呢?关于增加普通住房的难题,亟待决策部门想出妙招,提高可操作性,真正惠及民众。

 

写于上周,刊发于本周中国房地产报

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