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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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岁末地王“贺岁片”非喜剧  

2009-12-24 08:58:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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岁末地王“贺岁片”非喜剧

 

12月份的中国房地产界,从未这么热闹过。如果说“国四条”明确提出“遏制部分城市房价过快上涨的势头”,颇出业界意料的话;那么,广州刷新全国总价地王纪录,上海再创年内单价地王新高,同样让人有点惊诧。

 

昨天,新江湾城C6地块最终由中建地产以37.2亿拍得,溢价率达到116.6%,楼板价达32484.26元,成为全国年度单价新地王。而巧合的是,前天广州诞生了一个255亿元的全国总价地王,而且是富力、雅居乐、碧桂园联合体对抗保利、万科、中海联合体,可谓极具观赏价值。两大地王,仿如地产界的两档“贺岁片”,为2009年中国房地产业划上一个“完美”的句号。

 

假如我们站在十年后的时间节点,再来回顾2009年,检视今天地王频出、年末沸腾的景象,一定会平生几多感慨。是喜剧,还是悲剧,抑或是闹剧?届时自有公断。如果把纯商品化(剔除保障性用房)的土地市场和房产市场都归为资产市场,那么它应该具有资产市场的基本规律,而无数历史案例都证明,没有只涨不跌的资产价格,也没有可以持续繁荣十几年不休息的资产市场。

 

就房地产市场而言,1990年的日本、台湾,1997年的香港、泰国,2006年的美国,都曾成为房价泡沫破灭的起点,并在其后3-5年内持续下跌,跌幅达30-70%;就在我们身边的香港的住宅价格,至今仍未回到1997年三季度的高点;远在天边的美国房价,2006年6月至今年累计下跌近四成,今年5月才开始止跌微升。

 

难道我国房价、上海房价,真如很多人以为的那样——“不可能下跌”吗?其实为任何资产价格找出存在的理由,都不会太难。正如上证指数6000点时,很多股评家会喊出“向8000点、10000点进军”的豪言壮语。中国的国情确实和发达国家不同,上海的楼市也确实与香港、纽约不太一样。据此,我国和上海的房价即使存在或少或多的泡沫,也不会短期大幅下跌。

 

然而,部分大型开发商,尤其是今年在土地市场风头甚健、风光无限的央企,其实已经被眼前的市场火爆情形迷住了双眼,无视明年、后年潜藏的风险。其实,一种风险已经显形,那就是以“国四条”和五部委土地出让金新政为代表的政策风险;另一种风险正在浮出水面:楼市将要调整。遗撼的是,少数房企得意忘形,依然沿着今年高房价、高利润的思维惯性向前奔。

 

不禁想到王石最近的一个观点:万科已做好迎接泡沫破裂的准备。极有可能再次印证:姜是老的辣。笔者以为,在政策风险确凿、市场风险上升的不利情况下,那些依然高价圈地的房企犹如5000-6000点股民,还像2007年四季度抢当地王的企业。近10年中国楼市只升不降,上海楼市也只在2005年下半年-2006年上半年,以及2008年下半年-2009年一季度出现过短暂调整,所以不仅部分购房人坚信房价“只涨不跌”,而且部分开发商亦坚持看好后市。没有经历过完整市场周期的经验主义者,其实都是“伪经验”。

 

今年二季度,全国地王焦点在北京。下半年,焦点转师上海,尤其是今年上市的央企中国建筑,下属两家房地产子公司,中海70亿称王长风地块,中建再领新江湾风骚。上海是全国经济最发达的城市,房价基本也是最高的,地价同样也高。这本不算什么离奇之事。问题在于,今年地价上涨的速度有些离谱,明显超过市场最热的2007年。比如,12月份有几个典型的高价地:绿城以379%的溢价率豪夺浦东唐镇地块,楼面价高达1.9万元/平方米,比附近在售房价还高出约三成;嘉定新城地块溢价率再次刷新纪录:高达425%。

 

这既不符合“国四条”精神,亦不受上海政府欢迎。近几年,上海政府高层一再表态要稳定房价。近期,韩正市长会见苏州党政考察团时明确提出:上海将采取果断措施遏制上海房地价过快上涨。“果断措施”,让人比以往有了更多的期待。昨天政府新闻发言人陈启伟透露,上海市完善房地产市场健康发展的原则意见已基本形成,主要从供地、住房保障体系及市场监管入手,其中供地方面将切实增加保障性住房和普通商品住房供地。

 

应该说,2008年以来,上海在廉租房和经济适用房建设方面推进力度很大,近期又提出到2012年末将新建30万套经济适用房,规模堪称全国第一。可问题的关键是,上海城镇建设用地已遇到严重的“瓶颈”,在继续推进十五个大型居住区规划和建设的同时,如何进一步调配有限的土地资源,寻找市场化住宅和保障性住房之间份额分配的“黄金分割点”,是亟待研究和解决的课题。

 

但无论如何,在这一背景下,地王“大戏连台”,不是什么幸事,每个地王背后,都是一大片房价上涨。既然暂时无法抑制企业的冲动,那么,调整“价高者得之”的土地出让规则,实属必要。

 

本文作为社论刊发于今日东方早报

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