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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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地产股与楼市是对“亲兄弟”  

2009-12-25 09:03:16|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地产股与楼市是对“亲兄弟”

 

股市和楼市像一对表兄弟,而地产股和楼市,更像一对亲兄弟。对于普通国民而言,股市和楼市是最主要的两个投资市场,差异点在于,股市门槛很低,有点小钱就可以丢进去,所以证券交易所永远是以老头老太最集中的地方(除了养老院),而房市则已成为“富人的游戏”——通过啃老买房的另当别论。

 

今年以来楼市持续回暖、繁荣,房价可谓是飙升,很多投资者都赚的盆满钵满,尤其是提前在南汇、虹桥、崇明等区域布局的投资者,南汇并入浦东、大虹商开发、崇明隧桥通车等重大利好驱动房价狂奔。其它区域的投资回报率亦不错,比如位于大宁板块的慧芝湖花园,单价已由年初的17000元/每平米飙升至目前的3000元/平方米。

 

可地产股的走势,好像坐了过山车。今年以来,股市从年初就开始启动上涨行情,而楼市直到三月才开始复苏。上证指数由年初的1866点,一路上涨至八月初的3478点,涨幅为88%,而地产股票指数却大涨145%;其后股市向下调整,跌到八月底的2648点,跌幅为24%,而地产股则下跌25%;国庆过后,股市出现一轮反弹,直到11月下旬的3338点,地产股亦有表现。但在其后一轮下跌中,尤其是十二月九日国务院会议明确营业税优惠政策年底终止之后,地产股成为领跌板块,重新回到八月底的上波调整后的低点区域。

 

显而易见,今年八月之前,买地产股的投资者,要比买房子回报率高。但其后至今,则正好相反,八月后能在地产股中获利的朋友,估计不多,而八月以来的上海很多楼盘的价格,至少又上涨了两成。近期看到一个券商老总的观点:今年的股市有点泡沫,而楼市则是有很大泡沫。

 

对于今年的楼市,尤其是八月之后,各界的分岐越来越严重。不妨勾勒一下三个典型群体的众生相。普通民众严重分化,多数人都觉得房价偏高,但只要有能力还是会继续入市,因为他们坚信房价只涨不跌。业界人士多以认为房涨得不正常,不敢继续投资了,甚至连开发商都觉得不可思议。地产投票的投资者,对于楼市走向,尤其是政策变化,明显是“用脚投票”——选择离场。

 

事实证明,风险意识最强的要属股票投资者,尤其是基金、保险公司等机构投资者,结果证明政策确实出现明显变化。而那些从十月下旬下开始,因忧虑年底诸多优惠政策将取消的购房人,则极有可能成为高位入市者。虽然三五年后,当前买房和买地产股的人,不一定到底谁更赚钱。但既然讲投资,选择一个相对较好的时机,永远是最重要的。如果明年房价果真下跌,则此时购房,无论是投机、投资,还是自住(除非是急着结婚,没房就娶不到老婆的特殊刚需),都难说是上策。

 

平时一直关注宏观面和研究房地产,所以我也会关注和购买地产股。今年九月初时,曾买过万科,当时已跌至近10元,后来一直小幅波动,国庆后地产股出现一小波行情,但彼时我已对第四季度楼市持谨慎悲观态度,所以10.70元抛出。孰料十月下旬开始楼市重新成交火爆,万科曾一度重回12元上方。但我依然怀疑这波楼市和地产股行情的可持续性,不过还是在十一月八日买入新湖中宝,两天后即撤离;因为每月十日左右国家统计局都会公布上月全国房地产市场数据,而我已提前知道数据表现不错,果不其然,地产股涨了两天,但重新下跌,借此小赚一把。

 

但也有失手的时候。十一月七日,中央经济工作会议结束,公报中涉及房地产的政策取向属于中性略偏多,尤其当天下午二点,“放宽中小城镇户口”的公报摘要出来后,地产股大涨,比如保利地产上涨超2%;见此利好后,我于十一月八日购入保利地产,心想十日公布十一月数据后,还会上涨一些。孰料九日国务院公议终止了营业税优惠政策,地产股小幅下挫;十日全国数据出来后,确实不错,商品房销售量环比增长近11%,价格涨幅创年内新高,可地产股依然没有表现。我警觉到形势不妙,于是十日和十一日分两批割肉卖掉保利地产。接下来的事情大家都清楚的,14日“国四条”出台,地产开始连续的下跌,而且成为大盘下调的“领头羊”。万科已跌破10.70,重回“解放前”。

 

资本市场明显比其它市场敏感,地产股的走势,提前反映了楼市变化。明年楼市的“收成”将远逊于今年,这将直接影响到上市公司的营利情况。在经历2009年的狂热表演后,地产股和楼市明年都会歇歇脚。

 

我曾做过一个测算,30年来,美国道琼斯工业平均指数年均收益率大致为12.6%,略低于澳大利亚近22年12.5%、英国近26年13%的房产投资回报率。由此证明,长期而言,投资股市和投资楼市的回报率差别不大,房产保值、增值的稳定性优于股票,而股票的流动性更佳、交易成本低于楼市,仅从投资角度分析,二者并无本质的区别。

 

刊发于移居上海

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