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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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亚洲经济过热与中国楼价偏高  

2009-12-27 00:21:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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年末 “地王”潮是回光返照吗

 

股市里有个词叫“报复性反弹”。近期楼市好像也有这种现象。不如举两个例子,一是今年“金九银十”的成色大打折扣,可11月这一传统淡季,商品住宅成交易和价格却猛增;二是土地市场在年末突然再热一把,地王再度风光无限。

 

12月22日,广州诞生了一幅自我国实行土地“招拍挂”以来总价最高的全国地王。广州亚运城项目占地263.952万平方米,总建筑面积438万平方米,其中居住建筑面积384.88万平方米。由富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体,击败了保利、中海、万科组成的国企联合体,最终以255亿元的总价拿下。12月23日,上海新江湾城C6地块正式开拍,最终中建以37.2亿元强势夺地,楼板价达32484元每平方米,溢价率为117%,并成功加冕全国单价地王称号。

 

众所周知,12月14日“国四条”出台后,对房地产市场的负面影响相当显著,尤其是地产股持续遭到抛盘,短短不到10个交易日,部分股票已大跌二成左右。12月17日五部委出台《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,把开发商拿地付款的首付提高到50%,且须在一年内付清。少数开发商迎着紧缩型调控“向前,向前,向前进”,勇气“可嘉”,却让人有些费思量。

 

这两个地王都生在一线城市,而“国四条”中提出的“遏制部分城市房价过快上涨”,也是指代一线城市和个别二线城市。想要控制房价,稳定地价是一个重要路径,所以目前中央和这些城市的政府,已不希望地王过多过快的出现。另外,任何时候,地王、尤其是单价地王的出现,都意味着拿地企业对后市期望值很高。但以目前政策导向,明年一线城市的房地产市场极有可能出现调整,地价和房价出现下跌,也并不奇怪。那么,现在高价拿地的企业,明后两年将会面临比较大的市场风险。2008年楼市低迷,导致2007年诸多地王被迫闲置,而在今年国土部三令五申查囤地的政策背景下,以后再囤地可就难了。

 

说到国土部,让人觉得其作风太软弱。查处闲置用地已数年,这一现象依然大范围存在。更让人惊讶的是,广州这一全国地王占地面积居然会这么大,已经严重违规。2009年11月10日,《关于印发《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》的通知》,其中在限制用地项目目标中,明确规定:宗地出让面积不得超过下列标准:小城市(镇)7公顷,中等城市14公顷,大城市20公顷。

 

2007年全国地王是长沙一地块,总价92亿元,占地面积为78.5万平方米,北辰实业和北京城开联手竞标,当时已经称罕业界。如今与广州地王相比,却成了“小巫见大巫”。地块总价高到连单家地产巨头都吃不下,不得已组成联盟,平空增加了管理成本,土地出让方到底在想些什么?上述通知中明文规定:“违反本通知规定办理相关手续的,要依法依规追究有关部门和责任人的责任。”不知广州市相关土地出让部门,是否会受到国土部的“特别关照”。

 

至于上海的单价地王,并不是什么大不了的事。2007年南京东路163地块曾创出6.7万元/平方米的天价。问题的关键是,这块新江湾城地王的出生有两个背景值得思考。第一个背景。2005-2007年,新江湾城土地市场一直是上海的热点区域,上一块居住用地在2007年11月被仁恒地产以2万元/平方米的楼板价拿去,当时业界曾一片惊呼。2008年楼市低迷之际,此盘甚为尴尬,迟迟不开工。另外,在其之后的绿城以1.25万元/平方米获得的另一幅地,在资金紧张的2008年,无奈以股权置换的方式转让给九龙仓。

 

第二个背景。今年上海土地市场实在是热点频出,让人眼花缭乱,溢价水平不断创新高,出现审美疲劳。比如,12月10日,外于浦东外环外的唐镇地块,成交价格相比挂牌起始价34706万元高出379%;楼板价高达19040元/平方米,高出周边现售房价约30%,“面粉贵过面包”特征鲜明。而拿地者正是去年资金告急,今年意气风发、频频高价圈地的绿城。12月18日,嘉定新城温泉路地块楼板价12076元/平方米,溢价率达到425%,再创年内溢价率新高。

 

12月的地市,堪称疯狂,而且是在政策由松趋紧之后。一方面,在优质地块供应偏少、商品住宅供不应求、地产巨头竞争激烈的背景下,这是企业的现实且无奈的选择;另一方面,明年市场存在下行风险,绝不能以今年的火爆市场思维,指导明年的开发方针。若以长期论,我国楼市前景乐观,地价房价并不高;若以短期看,市场已是强弩之末,别把回光返照,当成又一春。

 

刊发于东方早报专栏

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