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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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第一时间解读上海房地产新政  

2009-12-30 18:22:56|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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第一时间解读上海房地产新政

12月29日,市政府办公厅转发了市住房保障房屋管理局等五部门《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》(沪府办发[2009]58号),从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管四方面采取措施,遏制地价、房价过快上涨。笔者简要做以下解读。

 

第一,抑制投资投机需求的措施,主要体现在差别化的税收和信贷政策上。去年中央文件中没规定,但上海因地制宜出台的优惠政策,而且当时规定至今年年底终止的,基本上全部取消掉了。

 

(1)契税政策,调整前凡购买90平方米及以下普通住房的个人,均能享受1%的税率;调整后必须是首次购买90平方米及以下普通住房的个人,须凭房地产交易中心出具的首次购房证明,方能享受1%的税率。

 

解读:去年10月份财政部出台的文件中规定是“首次”,12月“沪八条”中放宽标准,扩大到“非首次”。此次取消,理所应当。有助于抑制投资需求。

 

(2)个人所得税政策,调整前规定个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,个人不负担个人所得税;调整后将转让年限由2年恢复到5年。

解读:此条中央文件中并没有,属于上海新增优惠政策,此次取消,有助于抑制投资需求。

 

(3)恢复收取个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的交易手续费。

解读:这两种费用中央文件中没有,属于上海新增优惠政策,其实并没多少费用,应该取消,影响不大。

 

(4)更加严格二套房信贷管理,严格二套房认定标准。对已贷款购买一套住房,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,调整前可比照首次购买普通自住房,享受7折贷款利率和最低首付20%的优惠政策;调整后必须符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件,并须提供有效证明,才能享受贷款利率和最低首付比例的优惠政策

 

解读:这一条非常关键。去年“131号文”中规定:“对已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”。而“沪八条”中是这么规定的:“对已贷款购买一套住房的居民,为改善居住条件,再贷款购买第二套普通住房,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。实际上,上海并没提及以当地人均面积作为限定改善需求的标准,不管第一套的情况,只要购买第二套属普通自住房,都可以享受最优惠的待遇。

 

此次新政明确“符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件,并须提供有效证明”。此举将使能够享受优惠政策的二套房数量大幅减少,对于抑制投资投机需求的作用显著。另外,经过今年房价大涨后,市场中普通住宅比重大降,估计接下来政府会重新调整普通住宅标准。当然,由于地方商业银行听总行的,总行听银监会的,上海这种指导银行房贷的意见,不一定会得到商业银行的认真落实。

 

(5)对投资投机性购房,从紧掌握住房公积金贷款政策。对首次购买普通自住房,和为改善居住条件购买第二套普通自住房申请住房公积金贷款的,继续执行现有的优惠政策。

解读:这条只是指导方针,没有具体措施,效果难测,但上海市政府对公积金政策的控制性要强于房贷政策,如果房价继续高涨,估计明年会出具体措施。

 

第二,严格土地供应政策,切实增加普通商品住房土地供应。《实施意见》明确通过控制商品住房项目单宗土地出让面积,加强土地出让收支管理,加大闲置土地清理,提高土地利用效率,优先满足保障性住房土地供应,并增加普通商品住房土地供应。同时强调严格土地出让批后管理,加强施工许可管理,督促房地产开发企业在保证住房质量的前提下,加快施工进度,加快供应节奏。

 

解读:这条基本上属于落实“国四条”中的一条。很重要的一条。但跟“国四条”一样,也是最笼通的一条,现实中,暂时还难以找到有效的实施路径,各地都一样。因此,效果难测。

 

 

第三,加快建立和完善住房保障体系,积极推进大型居住社区建设。《实施意见》强调全面推进包括廉租住房、经济适用住房、动迁安置配套商品房和公共租赁住房等保障性住房建设。廉租住房方面要对符合廉租保障准入条件的申请家庭做到“应保尽保”,并通过配建、改建、收购等多种渠道筹措廉租房源,提高实物配租比例。 

 

解读:关于住房保障工作,目前全国来看,上海做的最好。廉租房量最大,经济适用房至2012年新建30万套,基本也是全国最多的。但笔者认为,短期内新建规模偏大,应借鉴常州、长沙经验,兼顾货币化补贴。公共租赁房,上海近两年已有尝试,比如张江人才公寓等,明年将会有力推进,相关指导意见也会出台。另外,十五个大型居住社区规划和建设是一个亮点,这一模式其它城市没有,明年会进一步落实。

 

第四,进一步加强房地产市场监测监管。《实施意见》要求完善房地产市场信息发布制度,不断完善新建商品房和存量房合同网上备案系统,披露土地供应、商品住房市场供求、价格变动等信息,引导和稳定市场预期。加强房地产开发企业资质管理,研究实施房地产开发企业资质等级与土地招拍挂相挂钩,提高准入门槛。继续整顿房地产市场秩序,加大对虚拟交易、囤地捂盘、虚假广告等违法违规行为的查处和曝光力度;加强商品房预销售管理,严厉查处在商品房预售预订阶段,以各种形式炒作、哄抬房价的行为;加强商品房销售备案管理,督促房地产开发企业加大信息披露,规范销售行为,引导房地产开发企业合理定价;健全房地产企业及从业人员诚信制度,加大违规、失信企业和从业人员的惩戒力度。在试点的基础上,实施存量房交易资金监管,切实保障购房人的合法权益。

解读:这一条可以说是面面俱到,但也是比较笼通的。其中,很多措施和路径都是现成的,效果取决于执行力度。“研究实施房地产开发企业资质等级与土地招拍挂相挂钩”,这条有新意,“国四条”中提及要完善招拍挂制度,估计明年上海尝试推行“综合标评制度”,不再是简单的“价高者得之”。这有利于抑制高地价,但同时也要防止“灰色交易”问题。

 

最后,此政对明年楼市影响若何?笔者认为,首先看政府的调控态度,“当前高地价、高房价已成为普通市民普遍关心的焦点问题,市委、市政府对此高度重视。”说明政府不希望明年继续高涨,不涨最好,小涨也能接受,大涨已不可能,但大跌同样不是政府所愿意看到的。

 

其次,此政基本上落实了“国四条”精神——有保有压,总体上还是保护和支持合理的自住需求,主要的优惠政策依然继续——这是明年调控的主流。所以自住购房者,不必担心政策会全面紧缩,而楼市也不可能重新出现2008年下半年那种比较低迷的情况,成交量将维持近几年的平均水平,新建纯商品住宅销售量估计为1300-1600万平米之间,将低于今年的1830万平米左右,高于2008年的900万平米左右。全市房价将以平稳和盘整为主基调,部分板块和部分楼盘将会出现下跌,但与2009年相比,全年成交均价不太可能出现下跌。

 

再次,与此同时,政策明确表示要抑制投资投机性购房,并且也减少了相关的税收和信贷优惠,而且减少的力度大于中央,也将大于绝大多数城市,比如已经出台新政的南京。所以,明年的投资投机需求必然有所萎缩,而且也将在一定程度上导致自住需求的同步减少。尤其需要提示的是,“二套房贷”政策是否能从严执行,关系到抑制房价的效果。

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