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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房企别HIGHT过头  

2009-12-07 08:57:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地产商别HIGHT过头

 

最近与业界朋友交流,总逃不过房价一题。不管做代理的、还是从事市场研究的,抑或地产媒体界的,甚至搞开发的,多数朋友都认为目前一线城市房价高的有点让人费解。而且,前几年各界都在嚷着房价高,当今年房价又创新高后,诟病高房价的声音反倒减弱了。既然总是这么涨,或许“存在即合理”,想必大家都有些麻木了。

 

从需求方的角度观察,目前成交活跃度还是很高,11月很多大城市的商品住宅成交量都出现环比增长,说明大量购房者依然坚信未来房价只涨不跌,至少明年如此。业外慌着投资置业,业内担心泡沫破灭,前者感性,后者理性;若以6-18个月的短期而论,还真难臆断孰对孰错。社会上对房价趋势存在严重分岐,并不妨碍开发商继续涨价、继续暴利,虽然连部分开发商老板、老总也对当前房价水平之高感到惊讶,可只有人愿意出高价卖,断无不卖之理,想不清楚可以暂时不想,生意是要开开心心做下去的。

 

而且,近期部分房企似乎又找到了捂盘、涨价特大利好消息。11月下旬,中央政治局开会商讨明年经济形势,结论是:要把保持经济平稳较快发展作为明年经济工作的首要任务,把保增长、扩内需、调结构更好地结合起来,要坚持灵活审慎的宏观经济政策,继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。

 

股市大跌三天后,因此利好而调头向上,强劲反弹。老实说,此方针确属利好,明年刺激经济的政策总体没变,财政货币政策依旧,而且居然没有提到“防通胀”,更无“抑制资产价格”这样的提法,由此资产市场短期已无大忧。同样具有准资产市场属性的楼市,自然也应喜出望外,原本已被“政策年底终止”的疑似利空折磨得垂头丧气的地产股,近期亦有所表现。

 

开发商的底气当然更壮了,看来明年又是一个“好年头”。于是,媒体上、我们身边,关于“房荒”谈论越来越多,事实确实如此,部分城市重现排长队等开盘的现象,重演今年6月盛况。数据也证明了这一点。比如11月北京商品住宅成交量创三年来同期最高;再如今年上海新建纯商品住宅一直供不应求,8、9月也曾一度接近供求平衡,但10、11月重新拉开距离,11月成交量为160多万平方米,而供应量只有120多万平方米;上海新建住宅的网上可售量由今年初850万平方米,降至今年三季度的530万平米左右,目前进一步减至470万平米左右。

 

商品住宅供不应求,主要原因在于需求旺盛,次要原因当属供应量迟迟释放不出来。供应紧张的源头是近两年多数城市住宅用地出让量偏低,而且房企囤地现象突出,去年市场低迷又使部分项目停工,另外就是今年二季度以来的市场火爆,使部分企业捂盘惜售。正由于此,今年政府也没闲着,关于严查闲置用地、打击捂盘的通知、补丁文件尤多,甚至近期住房和城乡建设部向各地转发了《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》,号召大家学习上海治理捂盘的好经验。

 

那么,中央果真对高房价熟视若无睹吗,明年房价还能继续今年的高烧吗?11月底国务院总理温家宝到上海考察时要求:抑制投机性购房,促进房地产业健康发展。这是今年以来国家高层首次旗帜鲜明提出此类观点,表明中央正高度关注高房价的问题,这不仅与老百姓购房有关,还与通货膨胀有涉,在经济“保八”无忧之后,明年抑制推高房价的投资投机性需求,完全有可能。

 

前几年有个现象,即使有个别高官表态不希望房价高,也是中央层面和地方一把手,可近日上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生亦表示:上海现在的房价太高了,今年下半年涨得太快。这表明,房地产直接监管部门绝非全都是 “护短”,只有清醒的认识到高房价的不合理性和危害性,才有可能心甘情愿、积极有为的抑制房价过快上涨。

 

迪拜外债危机,再次为我国高房价敲响警钟,虽然当然我国住宅需求仍以合理的自住需求为主,但少数城市投资投机的风气以及近几年房价上涨幅度,却与迪拜有类似之处。国际经验一再表明,任何一个经济体,六七年之内房价上涨二三倍,甚至是五六倍,都是不正常的。对此,国人及房企都应理性看待。至于政策,中央经济工作会议即将召开,防通胀应是一个重要调控目标,政策极有可能向抑制资产价格倾斜。对于明年楼市,房企不能盲目乐观。

 

刊发于经济观察报

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