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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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中国楼市眼巴巴盼望“白银年代”  

2009-03-18 17:28:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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冲动是魔鬼。曾经兴奋过度的中国房地产市场,目前正经历着由高空跌落后的落寞、无奈与焦灼。而“十大产业振兴规划”,恰如一串美味的葡萄,房地产业怀揣热望,急欲甜润一下苦涩的嘴巴,孰料还是空梦一场。成思危老先生一记“乌龙球”,只不过激起些许浪花,徒增笑料,浪费媒体版面和网络资源。

 

是福不是祸,是祸躲不过。冥冥中总有一股力量在左右着中国楼市的走向。不得不承认,政策的力量很好很强大,一个“23号文”(1998年房改文件)就让住宅市场火了十年;但政府不是万能的,面对眼下深度寒冷的市场,短时间内并无特效药可治。

 

那么,中国房地产业到底怎么了,路又在何方?确实有病了,而且病理复杂,主症状是过劳。不妨做个比喻,论行业发育程度,中国房地产业还处于青少年阶段,脸上长着青春痘,精力过剩。然而,他在1998-2007年狠狠的踢了一场球赛,大比分胜出,兴高采烈,可透支了体力,急需休息调理。2008年楼市开始下行,正是这种合理的调整。

 

问题在于,从去年第四季度开始,我国经济下行速度之快,堪与1997年亚洲金融危后的险情相提并论,而且严峻程度可能会超越之。这令国家非常担心,于是“保增长、扩内需”成为经济调控目标,于是“四万亿投资计划”出笼了,于是“十大产业振兴规划”诞生了。这等于说,国家在号召各行业打一场艰苦卓绝的比赛,当然希望以前的少年天才球星——房地产,也能披挂上阵。

 

之所以有那么多企业、商会、政府部门、专家学者希冀房地产业入选“振兴产业规划”,正是有这样一个背景。但是,如果硬要房地产业不作喘息的投入另一场比赛,那么极有可能伤其筋骨,损其内脏,旧病上头添新痛。结果是,中央最终还是没有把房地产业纳入振兴“敢死队”,从而反映出既希望它发挥支柱产业作用,又不要太急功近利,给其调整的时间。

 

强化住房保障和明确不支持高房价,这两点充分说明国家希望房地产回归理性、健康发展的轨道上来。反过来分析,如果中央现在给房地产吃兴奋剂,那么地方政府就敢给他吃“伟哥”。其实,对于房地产业,我们最该做的是反思、治病,然后是重新上路。

 

首先是反思。反思什么,反思中国楼市缘何有本事以100米比赛的速度,跑了一个1000米。2000年之后,房地产开发投资年增速一举跨上20%且没下来过。 2007年全国商品住宅价格,同比1997年上涨95%,这其中包括房价涨幅较低的经济适用房,若只算纯粹的商品住宅,很多人的切身感受都是涨了好几倍,远远超过普通民众的收入增速,于是很多人越等越买不起房。

 

房地产市场的各种利益群体,也应深刻反思。开发商的暴利心态很不正常,靠关系倒卖土地,玩空手套白狼的游戏,是行走在违法的边缘或已经违规犯法;地方政府吃土地财政,通地卖地大搞预算外“金库”,大建城市形象工程,当然是不合理的;购房人超前消费现象突出,大学生离开校门直奔售楼处的现象让外国人惊掉下巴。

 

其次是治病。有病不能装作健康,更不能等病入骨髓了才着急。补上住房保障的历史欠债,改变地方政府滥用房地产发展潜力的模式,优化房地产宏观调控方式,限制企业在资本市场随意圈钱行为,尽快建立健全住房租赁体系,引导民众改变“租不如买”的住房消费观。住房和城乡建设部制定中的房地产业中长期规划,是十分必要的。

 

最后是重新上路。但接下来要走的路与过去十年不太一样了。过去十年称得上中国房地产业的“黄金十年”,而未来将要步入的是一个“白银时代”,成色较前者有些暗淡,但在工业化、城市化、农村土改等利好作用下,房地产业还会迎来一个较好的发展时期。而目前,正处于由黄金十年向白银时代过渡的阶段,不妨称之破铜烂铁吧。丢掉发烫的过去,直面惨淡的现实,瞩望亮丽的明天,这就是中国房地业应有的心态。

 

本文刊发于新民周刊

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