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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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楼市反弹,越弹越欢,喜中藏忧  

2009-03-19 09:12:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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宏观调控如同一根橡皮筋,紧时调松,松时调紧,经过去年下半年地方政府轰轰烈烈的救市,以及10月下旬中央的救市后,房地产市场明显出现反弹。随着12月下旬“131号文”的出台,以及部分地方政府,如北京、西安、广东的跟进救市之后,尤其是春节过后,成交量越弹越欢,2月成交量出现全国整体性明显增长,多数城市成交量已超过去年月均水平。

 

从09年1月、2月的成交情况看,绝大多数城市的成交量都出现了较大幅度的增长,其中成交复苏表现较为突出的城市有深圳、南昌、苏州、无锡等,成交量同比去年2月普遍有几倍的上涨,部分城市2月成交量已经超过08年月平均成交量。

 

2月份典型城市成交量

城市

09年2月成交量

(万平方米)

同比增幅

相比08年月平均

成交量增幅

深圳

48.64

567%

47%

南昌

32.12

435%

116%

苏州

60.24

256%

85%

无锡

29.38

242%

28%

宁波

15.39

234%

-8%

青岛

7.18

229%

24%

重庆

139.7

203%

68%

天津

62.36

194%

50%

福州

27.15

174%

149%

上海

81

173%

9%

长春

25.8

162%

-10%

杭州

17.26

94%

-3%

资料来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

 

近几个月成交量反弹,除了政策利好推动之外,最关键的还是房价有了实质性的下降。在本轮全国性的房地产市场调整中,从四大区域市场表现来看,07年开始的本轮调整有一个特点,即由南向北逐渐传导,逐次进入调整期。华南区域最先调整,中西部、华东紧随其后,华北区域进入调整较晚。这主要是由于各区域房地产发展水平、房价泡沫程度等因素的差异所致。

 

在各大区域中,华南区域在07年房价上涨幅度最大,接近翻番,因此最先进入调整期,房价调整幅度也最大。去年7、8月份开始,区域内大部分城市成交即陷入低迷,房价调整基本从08年一季度开始,目前房价水平较最高峰时已下跌20-30%。中西部地区以武汉、重庆等为代表的城市07年房价涨幅也较高,该区域成交量出现较为明显的萎缩是在07年9月份。房价的下跌也主要是在5.12汶川大地震之后,武汉、南昌等城市下跌幅度较大。华东区域市场成交量在10月开始逐步进入调整期。价格调整起始于今年6、7月份,南京市场房价下调幅度较大。华北区域在本轮市场调整中表现较为平稳,各城市成交量较去年也有所萎缩,但幅度相对较小。市场真正进入调整期应该是在07年年底;房价在上半年仍保持相对平稳,但奥运会之后出现了明显的松动,北京、天津很多项目降价幅度较大。

 

随着救市政策不断出台,整体政策形势逐渐明朗,消费者的信心也逐步回升。尤其是去年11月各地救市细则的出台,部分性价比较高的楼盘不仅热销甚至出现了久违的争购现象。如:重庆的奥园康城、长安·锦绣城等楼盘出现了通宵排队的争购现象,上海的慧芝湖花园去年11、12及今年1月先后三次开盘当日都出现了排队购房,销售房源400余套,销售率达到85%。易居中国的监测表明,今年2 月30 家大型地产商推出的37 个项目中,81%的项目都受到市场欢迎。

 

进入3月份,这种成交量的反弹依然持续,而且有进一步“扩大战果”的倾向。比如3月17日上海新房成交量出现了久违的破1000套。成交量上涨,可以说是以开发商降价换来的自住需求入市。但部分开发商见好就提价的现象,又让人担心成交量会因此下跌。即使反弹之后,很多城市的成交量依然处于偏低水平。如果楼盘提价而致本轮反弹中断,则对楼市稳定发展不利。正所谓:“楼市反弹,越弹越欢,喜中藏忧”。

 

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