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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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楼市吃了“兴奋剂”  

2009-03-20 09:05:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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春天来了,楼市亦春情难耐。3月17日,上海新房成交套数突破1000套,这是2008年下半年以来,难得一见的“春光灿烂”。以历史眼光考量,千套以上的日成交量,对上海楼市颇有风向标的价值。在2004年和2005年第一季度,上海楼市最疯狂的时候,日交千套曾频频出现。这是否意味着,楼市春天真的来了。

 

2008年9、10月份,在市场最低迷时,日均二三百套的成交不足为奇,而三月份,七八百套成为家常便饭。上周,上海商品住宅成交32.38万平方米,创下近70周最高。仅从数据观察,上海楼市确实出现回暖,业内外关注的焦点是,成交量增长还会持续多久,房地产市场是否已经别冬入春。

 

前不久,“上海之春”房展会的情况说明了一些问题。一方面,四天迎客13万人次,创下这一房展会的历史最高参观人次记录,充分说明上海的购房需求规模巨大,尤其是部分自住需求经历过去一年被压抑后,已积蓄了相当大的反弹入市能量。但另一方面,现场意向成交金区区约2亿元,是近几年是近几年成交金额最少的一届“上海之春”,成交热情不高的主要原因是参展楼盘折扣偏小,由此证明浓厚的观望气氛远未散去。

 

从全国范围看,春节过后楼市成交量明显增长,但同比来看,没什么好乐观的,国家统计局数据显示,今年1-2月,全国商品房销售面积5131万平方米,同比微降0.3%,当然,降幅比去年全年大幅缩小19.4个百分点。在成交量总体上升的背后,热销楼盘多被大地产商瓜分。易居中国的监测表明,今年2 月30 家大型地产商推出的37 个项目中,81%的项目都受到市场欢迎。

 

上海也一样。今年2月很多人都以为成交活跃,似乎已告别冬天,但普通民众和部分业内人士的认知存在巨大误区。2月上海商品住宅成交量为78万平米,环比1月暴增约六成,但却不知这一水平仅与去年上海商品住宅的月均成交量(76万平米)相当,而去年的成交量又属于历史性低谷。由2007年非理性繁荣(成交量2090万平米),逆转为2008年的非理性低迷(成交量907万平米)。

 

这是两个极端。而近几年的历史表明,上海一手商品住宅的年均成交量保持在1500万平米左右是合理的。因此,笔者认为,2009年上海商品住宅成交量不大可能比去的更低,应该有所上升才符合市场规律。据此衡量,2月份78万平米成交量仍处于低迷区间,没什么值得高兴的。开发商不要见好就涨价,购房人也不必见涨就惊惶。

 

回到文章开头,日成交逾千套证明2月以来的楼市回暖还在继续,按目前情况,上海3月商品住宅成交量可能突破100万平米——这意味着已达到历史平均的合理水平,如果通够在这一成交水上保持一个季度,基本可以认为是一波中期反弹。如果月度成交量能达到150万平米,则基本可以认为楼市走出冬天,真正步入春天。

 

如果一定要我做个判断,我倾向于认为这是一波中短期反弹,成交量不太可能冲高到150万平米牛熊分界线。整个2009年,上海楼市成交量还将保持“箱底振荡”格局,成交量在月度表现上为起伏波动。眼下,上海楼市就像吃了“兴奋剂”,精神奂发有量,亢奋注定难持久。

 

原因何在?第一,中央近期不会有新的救市政策出台,高房价的警报尚未解降;第二,国内宏观经济依然严峻,楼市尚末触底,遑论反弹;第三,随着成交量的上升,部分开发商和二手房东必然会停止降价甚至涨价,如此则会使部分对价格非常敏感的购房者退而观望,导致成交量增长乏力,甚至重新回调。

 

在这种乍暖还寒的楼市气候条件下,房地产相关利益群体都容易迷失方向,这其中,最重要的开发商的心态。近期已出现楼盘提价的现象,按说企业逐利,天经地义,可问题的关键是过于注重短期利益,有可能损失中长期利益:涨价可以提高利润率,却会阻碍成交,最终影响营业收入。如果众多地产商都是见好就涨价,则楼市冬天的时间会被拉长。

 

本文刊发于东方早报

 

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