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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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如何料理住宅70年之后事  

2009-03-30 09:18:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近日,住宅用地70年大限后该何去何从这档事儿,又被媒体爆炒了一回。一份名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》的文件,正在全国国土厅局系统“征求意见”。在49条新增法条中,住宅用地70年使用权到期之后 “按照国家有关规定自动续期”替换了去年版草案中的“无偿自动续期”。

 

如果媒体不曝料,其实民众对此也没什么意见,这两种有差异的措辞,毕竟同属草案拟定过程中的不同声音,仅仅是讨论稿而已,又非正式法律,着急什么。可既然让老百姓看到了,就觉得原来曾有份“免费的午餐”呀,现在好象突然就消无踪影,这种心理落差,自然让部分不解来龙去脉的民众心生怨言。

 

“按照国家有关规定自动续期”,这一条文实质上是把这个天大的难题踢给了未来,“车到山前必有路”,几十年后自然有解决之道,总比“无偿自动续期”这么明确的规定留下的回旋余地更大。有私权房的广大业主们自然都希望可以不再花钱,长期甚至无限期的拥有房子未来的土地使用权,可现存的国情和土地制度 “残酷”的阻碍着人们永久产权梦想的实现。

 

多数发达国家实行的是土地私有制,尤其在住房用地方面,基本都属私有,从而使业主们拥有了永久性的房屋和土地所有权,政府主要通过财产税或物业税,持续分享私有房屋与土地的增值部分。美国这一税种的征收额度是房产总价值的1%-1.5%,每年对房屋价值评估后征收一次,主要由地方政府征收,用来支付治安、消防等公共产品的支出。

 

而我国实行的是土地公有制,城市用地属于国有,农村用地属集体所有。既然是全民所有,那么单个业主就不能单独拥有房产的所有收益,否则会侵害没有私权房国民的利益。个体和整体之间的利益到底如何协调,其难度可想而知。所以,在国家高规模法律中,无论是《宪法》、《物权法》,还是《土地管理法》、《城市房地产管理法》,皆未对土地出让年限做出明确规定,而只是在1990年出台的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定:土地使用权出让最高年限按下列用途确定:居住用地七十年、工业用地五十年、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年、商业、旅游、娱乐用地四十年、综合或者其他用地五十年。

 

然后,这一规定一直沿用至今。将来对住宅用地70年使用年限进行调整,也不是没有可能性,但对于购房者来说,只要是购房合同中有此年限条款约定,就会受到合同法的约束。2007年出台的《物权法》,是一部关系民众财产的重要法律,其中规定“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期;非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。”显然对住宅比较宽待,不需要业主自己申请续期。

 

可这一规定,并没说无偿续期。由于《物权法》的级别较高,因此2004年出台的《土地管理法》和1994年出台的《城市房地产管理法》必须与之相适应,于是才有了《土地管理法(修订草案征求意见稿)》这回事。《城市房地产管理法》行动的更快些,2007年就修改了关于动拆迁相关条款,目前全面性的修定,也在展开,公开征求意见期暂定三个月,至2009年3月31日,笔者近期也提出了相关意见上报有关部门。

 

至于几十年后,当大量住宅届满70年大限,到底是无偿续期还是有偿续期,或者采取何种方式有偿续期,现在无法预测,存在很大变数。比如我国的土地制度将来会否采取某种形式实现部分私有化,再如等物业税开征后,会否以物业税的形式实行有偿续期,这些都是未知之数。即使是以交纳现金的方式续期,也必须以届时土地价值为基础,每年或几年估评一次,现在根本无法确实具体数字,至于北京流传的每平米1300元的说法纯属无稽之谈。

 

对于现有的业主,和将要买房的人们来说,大可不必为此事而扰心,我国经济在发展,社会在进步,房地产制度在完善,完全可以相信下代人比我们更有智慧,有能力更好的解决这一问题。退一步讲,事实上不到70年现有的住宅就可能损耗得不宜居住,也可能因社会公共利益而被动拆迁,包括《物权法》(“根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”)在内的现有法律体系,已经能够保障业主获得合理补偿。

 

本文刊发于中国房地产报

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