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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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让国企搞住房保障,靠得住吗  

2009-03-31 09:15:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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让国企搞住房保障,靠得住吗

 

住房保障,已成为中央力推之国策,同时也是当前我国住宅产业发展的侧重点。“9000亿安居工程投资计划”轰轰烈烈的出台后,地方政府该如何担负起落实重任?日前,上海市的独特做法值得探究与参考。

 

据媒体报道,上海今年保障性住房基地将引入“大企业对口大基地”的开发模式,上海地产集团、建工集团、绿地集团和城投公司等本地国企已经入选。另外,企业如果自愿拿出手中土地参建经济适用房,其建设比例底线是50%,其余50%(以下)的土地可以用来开发商品房。

 

那么该如何看待这一做法。首先,从中央层面分析,加快住房保障建设,既是作为“保增长、扩内需”的重要组成部分,又是“补功课”,中国楼市过去的“黄金十年”,恰是住房保障的“灰色十年”。住房保障的政策制定权在中央政府,落实权却在地方政府,一方面,这是由房地产业的区域特性决定的,另一方面,住房保障需要的大量资金和用地需要地方筹措。

 

其次,从地方政府考虑,住房保障是义不容辞的事,但却是花钱的棘手活儿。所以,过去十年,地方政府更愿意推进住宅产业的商品化、市场化,从中获得大量的土地出让金和房地产税收。在当前中央严厉督促下,地方政府硬着头皮也得上。但困难却是客观存在的。

 

一方面,2008年以来,随着楼市低迷,地方财政收入锐减,光靠财政很难完全落实中央相关指标,而2009年中央预算330亿,且重点支持中西部廉租房建设。另一方面,住房保障用地也存在矛盾,过去住房保障产品多建于郊区,甚至远郊,全国各地都出现部分经济适用房卖不出去的现象。而市区或近郊土地比较稀缺,越是大城市,越是如此,由于历史原因,许多土地事实上控制在各类企事业单位手中;而新增用地难度很大,无论是向村集体征地,还是搞城市动拆迁,皆困难重重。

 

从企业角度考虑,国有房地产开发企业,事实上近些年一直是住房保障性产品的主要开发者。主要原是此类产品开发利润较少,比如《经济适用房管理办法》规定,企业开发经济适用房的利润率不能超过3%;虽然实操中并没这么低,但与商品住宅项目动辄30%以上毛利率相比,这类项目对非国有企业没什么吸引力。由于历史原因,地方大型国有房地产企业拥有可观的土地,由于体制原因,其中大量土地并未发挥出应有的效益。

 

综上所述,上海的这种做法,看起来可以使政府和企业“双赢”。一方面可以减轻地方政府住房保障建设的负担,加快廉租房和经济适用房的供应步伐;另一方面,也能使国企发挥“不怕苦、不图赚、为人民服务”的功能,而且还能盘活企业拥有的存量土地,为政府贡献一半(至少),自己也能开发部分商品房用于销售。

 

可真要把好事办好,绝非易事。首先,这事从制度分析还存有疑议。住房保障的责任主体是政府,而中央相关文件又把主责赋予了地方政府,地方政府当然可以在实施方式上灵活处理,但到底应该把其中多少责任转嫁给企业,这个“度”需要把握。另外,在市场繁荣时和住房保障产品规模不大的时候,完全可以让国企垄断保障性住宅的开发权,然而在目前市场低迷和住房保障产品规模很大(上海2008-2009年占比为43%左右)的情况下,把那些有意愿开发此类产品的非国企排除在外,是否有失公平。

 

其次,在具体实操中,还须健全机制。如若按国资委的相关精神,国资应该逐步退出房地产业,国有企业的弊病,众所周知,上海市大规模让国企垄断保障性住宅的开发,如何提高其开发效率是关键。另外,鼓励部分有地的大企业一边无偿开发经济适用房,一边有偿开发商品房,如何划分两种属性产品的比例,如何避免出现“肥了企业、损了政府、乱了市场”现象,是值得政府慎重和深入考虑的。

 

 

本文系新民网评论专栏特约撰稿

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