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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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住房保障城乡一体化属“纸上谈兵”  

2009-04-14 15:07:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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住房保障城乡一体化属“纸上谈兵”

 

近日,一份《国家住房建设制度建议稿》,一石激起千层浪,争议颇为激烈。原因不外乎两方面,一头是建议稿中的观点很雷人,媒体正愁“没米下锅”;另一头是我国住房制度建设矛盾重重、困惑不断,民众皆关注与之有关的新闻。

 

建议稿涉及内容颇多,最受争议的是第二章:建立城乡一体化的住房保障制度框架体系。其中核心观点包括:“将农村宅基地制度与城市住房制度接轨,实施城乡居民一体化的住房保障,是国家住房建设制度的核心”、“城市居民与农村居民享有永久不可转让的住宅土地使用权”、“城市保障性住房购置实现形式有两类:一种是住宅土地使用权住房,另一种是调节类自住型住房。”

 

此建议的本质是实行全民住房保障,其重要前提条件是实行土地私有制。依目前及未来情况,这两点基本上属于“纸上谈兵”。首先,不妨探讨一下住房保障。任何一个文明国家,都应保障公民的基本居住权利,但这并不等同于拿纳税人的钱补贴社会各个阶层,而只是重点扶助租房和购房困难的弱势群体,至于有支付能力的家庭,自我解决即可,根本不应列入保障范畴。

 

环顾全球,政府在住房保障中的角色可分为三种:雏生型、社会型及全面责任型。

包括巴西、墨西哥、泰国、印度在内的大部分发展中国家,实行的是雏生型政策,住房保障水平较差。实行社会型的住房政策国家,包括英国、美国及多数西欧国家,也包括我国香港地区,中等及其以下收入家庭基本上都能从中受益。而荷兰、德国、瑞典、新加坡等少数国家,是全面责任型住房政策的代表,全体国民都能不同程度的从中受惠。

 

三种不同模式,主要体现了不同国家的经济发展水平和社会福利程度,低收入国家也想大搞住房保障,可是钱少难办事,只能量力而行。改革开放30年,我国人均国民总收入由1978年的190美元上升至2007年的2360美元,但按照世界银行的划分标准,我国仅由低收入国家升至中等偏下收入国家行列。据此国力,我国今后30年内根本不可能选择全面责任型住房政策。在房改之前,我国倒是实行全民福利分房,可那只是低水平的保障,过于理想化、口号化,无法掩盖城镇住房少、小、破的事实。

 

因此, “城市本地居民,申请保障性住房都有机会,不用审核收入”的建议,基本没有实现的可能性。至于“城市居民与农村居民享有永久不可转让的住宅土地使用权。”就涉及第二问题:住宅用地私有化。英国名义上是实行土地英王所有制,但由于使用权基本上永久的,等同于土地私有制;新加坡也有999年的土地使用权,亦等同于私有。而在看得见的未来,我国土地私有没有可能。

 

农村宅基地制度,确实较好的保障了几亿农民居住问题,但若将之拷贝到城市,尤其是大城市,则无异于“驴头不对马嘴”。十七届三中全会的精神,确实要破除城乡二元化体制,逐渐建立起房地产市场城乡一体化体系,但其方向是促使农村制度与城市制度接轨,尤其是解决集体建设用地不能流转、土地效益人为 “雪藏”的问题,而非倒过来促使城市土地制度向农村宅基地靠拢。

 

中国住房制度深化改革,是当前历史条件下必须推进的。一些专家经过研究推出《国家住房建设制度建议稿》,是值得鼓励的行为,但这事既要借鉴国外经验,又得尊重既有国情。国际经验表明,当务之急是解决城镇中低收家庭的住房保障问题,而且须遵循从低到高的保障原则。首先,通过廉租房和其它租赁住房产品解决低收入群体的租房难题。其次,借助经济适用房提高中低收入群体的购房支付能力。再次,尝试以退税、贴息等方式,支持中等收入群体购买普通商品住宅。

 

至于国情,土地公有制并非阻碍我国住房保障建设的根源,完全可以通过调整住宅用地使用权的出让方式和时限,来促进住房市场的持续健康发展。同时,农村问题,是一个重大而棘手的社会难题,社会和经济的城乡一元化进程的推进注定漫长而艰难。在其它外部条件尚不具备的情况下,尤其是在土地制度和土地市场尚未实现一体化的情况下,要啃下“住房保障城乡一体化”这块硬骨头难矣。目前明文列入相关制度和法规,既不合时宜,也没必要。

 

本文刊发于中国房地产报

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