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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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深圳房价降幅最大,但仍有泡沫  

2009-04-14 09:38:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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10大典型城市房价系列研究之二:

深圳房价降幅最大,但仍有泡沫

 

对于中国楼市来说,深圳是个不得不谈的城市。因为深圳的房价,自我院有统计记录的2001年以来,每年都是全国各城市中的最高。07年泡沫最大,投机最严重。当然,本轮全国楼市下行,深圳跌得最早,跌得最深。

 深圳房价降幅最大,但仍有泡沫 - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

上图反映的是深圳一手商品住宅(含经济适用房)的单价走势,显而易见,01-05年深圳房价比较稳定,甚至02年还出现小幅下跌。2006年开始快速上涨,2007年涨幅高达51%,基本上是全国最大涨幅,单价达13370元,2008年下跌4%,为12823元,但依然是全国最高。

 

按最近公布的70个大中城市房屋价格,全国新建住宅销售价格同比下降的城市有41个,其中降幅最大的城市是:深圳下降12.2%。所以,这两年,深圳楼市在全国出尽了风头,由最牛沦为最熊。

 

虽说深圳房价近些年来,一直傲视全国,但其城镇人均可支配收入也一直是全国最高的,2008年高达26730元。那么,高收入对应高房价,似乎无可厚非。到底房价高不高?我想用近期完成的一份全国房价收入比专题研究报告中的数据来分析。

我们的计算公式:

房价收入比=一手商品住宅单价*城镇人均住房建筑面积/城镇年人均可支配收入

得出如下深圳市历年的房价收入比情况:

深圳房价降幅最大,但仍有泡沫 - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

很明显,深圳房价收入比的走势与上述的房价走势非常同步。01-05年,房价收入比基本上与全国水平(6.2左右)相当,没有房价泡沫。06年房价收入比快速上涨,07年一跃超过13倍,泡沫比较严重。随着08年房价小跌,房价收入比亦下调,但据我的研究,08年12倍多的水平依然偏高。还应回落一些。

 

横向比较,2008年深圳的房价收入比并非全国最高,而是排在厦门、北京之后,位居全国第三高。根据我们对一线城市及港台两地的历史数据研究,深圳房价收入比回归到9-10倍才算合理。这就意味着,深圳房价要回归到大约06年,07年初的水平,大概10000-11000元的区间。

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