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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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全国房价最夸张的城市  

2009-04-15 09:33:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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10大典型楼市系列研究之三:

全国房价最夸张的城市

 

全国房价最夸张的城市,不是北京,不是上海,也不是深圳,而是一个二线城市厦门。其实厦门的城市地位与青岛、大连、宁波、珠海、海口等沿海开放城市相似,但其房价明显超过他们,最关键的是,居民收入却跟不上高房价。

 

下面,我们不妨先看一下近几年厦门商品住宅价格的走势。

 

全国房价最夸张的城市 - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭由上图可知,从02年开始,厦门房价上行,05年开始加速,保持近30%的年增速,07年更高达35%,08年在部分大城市房价回落的情况下,依然上涨超过10%,达近万元每平米。按统计局系统的商品住宅价格,厦门房价继深圳和北京之后,在全国排第三高,超过上海和广州。

 

根据上海易居房地产研究院综合研究部最近完成的一份全国房价收入比专题研究报告,按我们的计算公式:房价收入比=一手商品住宅单价*城镇人均住房建筑面积/城镇年人均可支配收入。得出如下厦门历年的房价收入比情况:

全国房价最夸张的城市 - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

很明显,厦门房价收入比的走势与上述房价的走势非常同步。03年之前房价收入比非常合理,与全国水平相当。04年之后持续上升,07年一跃超过13倍,泡沫比较明显。08年价收入比超过14倍,这在全国各大城市当中,是最高的,泡沫比较严重。

 

另外,根据易居中国前些时的研究,厦门的房产存货去化周期过长,在全国位居前五,若按08年下半的的月均去化量,武汉、哈尔滨、西安、福州、厦门等消化周期超过60个月的城市。当然,若按今年一季度的去化量,则周期会明显缩短。

 

从全国70个大中城市房屋价格分析,3月厦门房屋价格同比下跌7.6%,排在大理、深圳之后,位于跌幅榜的第三位。充分说明厦门房价已脱离居民收入,且又不像一线城市那样拥有庞大的省外境外房产投资需求,房价下跌是必然的。笔者认为, 2009年,厦门房价还会继续回调一些。

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