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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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上海房价11000元左右才合理   

2009-04-19 09:05:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上海房价11000元左右才合理

 

前段时间参加上海房协的楼市研讨会,我谈了点对上海楼市的看法,下面是大概的发言内容:

 

春节过后上海房地产市场出现一轮成交量的强劲反弹,而且全国大部分城市第一季度的成交量都环比增长了30至50%。其中三月份反弹力度特别大。

 

今年1月份,上海的商品房成交量只有50万平方米,2月份就迅速升至79万平方米,到了3月份直接飙升到150万平方米。从纵向的对比来看,2006年上海商品住宅市场成交量达到1600多万平方米。2007年市场非常火爆,出现了非理性上涨,成交量达到了2090万平方米。2008年则是非理性杀跌,成交量只有900万平方米,比2007年大幅缩水65%,低于近三、四年的平均水平。

 

易居中国曾经测算过,上海每年一手商品住宅成交量每年保持在1600万平方米左右是比较合理的,2008年是非理性下跌,那么2009的量肯定会有所反弹。所以今年前三个月的成交量是环比增长的。如果依然按照这个趋势上涨的话,2009年全年成交量将达到1700万平方米左右,回归到近年的平均水平。但我个人觉得难度很大,我更倾向认为2009年成交量会比2008年有所增长,但是增长的幅度在20至30%左右的可能性很大。成交量每个月保持150万平方米的情况是不可能出现的。

 

此轮反弹的出现主要有3个原因。首先是政策利好,央行在去年10月22日出台了利好政策刺激自住需求,在这之前许多地方已经开始刺激楼市了,一直到去年12月份的131号文件出台,这期间的政策利好持续积累,这有利于刚性需求。其次,去年超低的成交量意味着许多需求是被抑制的,所以这段时间的成交量反弹说明了部分刚性需求入市了,这是很合理的。

 

最后,开发商对部分楼盘采取了降价。去年下半年上海楼市的部分楼盘就出现了降价,开发商意识到了市场开始下行,这是很及时的,因为只有降价才能促使购房者放弃观望,积极入市。所以我认为现在的反弹是以上三种要素共同产生的结果,这有个叠加效应,如果这三个要素淡化了,那成交量很快就会回落。现在由于成交量上升,政策就处于观望期。需求方面,如果只靠刚性需求仅能保底,而且这部分需求对价格的弹性很大,价格稍有波动需求就会减少。现在改善型需求和投资需求基本没有入市,如果这两部分需求不入市,那上海楼市就不会走出一条大阳线。

 

我个人认为开发企业应该谨慎面对这轮反弹。现在政策上在要求开发商适当降价,行业和社会舆论也在呼吁房价下降。但就是有部分开发商现在开始慢慢抬价,这也无可厚非,因为房价是由供求关系决定的,现在预期发生改变势必会推高房价。但是如果开发商能比较克制,那这轮行情就可以维持更长的时间。反之,此轮行情则可能提前结束。这不利于整个开发企业的利益。

 

现在关于宏观经济的争论很多,有人认为中国经济已经复苏,有人则认为中国经济还没有到底。但有一点值得注意,现在世行在逐步调低中国经济的预期,认为中国今年GDP只能增长6.5%。

 

我个人也不太乐观,认为今年经济会触底,但宏观经济走不远,反弹的力度不强。1997年中国的经济触底后持续盘整了2、3年才恢复。楼市也一样,1997-1999年的时候房地产行业是全行业亏损,2009年虽然不会出现这种情况,但明年却很有可能出现全行业亏损。

 

所以我认为开发商对前景不能太乐观,不要因为短期的反弹迷惑了长期的判断。我们看全国的国房景气指数,从2007年10月开始这个指数出现拐点,现在持续下行了16个月,该指数只有94点多,我个人判断今年该指数可能继续往下走,这就说明这个行业已经不景气。

 

我个人估计由于市场的惯性,今年4月份的成交量仍将维持在高位,但6月份后会出现回落。整个市场会底部震荡,在低位徘徊。我认为上海2009年的均价相比2008年会下跌,上海房价均价保持在11000/平方米左右是比较合理的,近三个月的均价达到了12900/平方米,这个价格还是偏高的,这个价格回落15%是比较合理的,我认为这个价格会在今年下半年或明年上半年实现。保持价格稳定对现在各方都有好处,开发商如果盲目涨价很有可能“捡了芝麻丢了西瓜”。

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