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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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楼市春季反弹,难改09年振荡格局  

2009-04-22 09:04:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市春季反弹,难改09年振荡格局

 

刚刚过去的3月,许多城市的一手商品房销售表现出量价齐增的状态。许多人欢呼:楼市小阳春到来了,房地产市场回暖了!确实,全国重点城市的房屋成交量平均增长五成左右,上海3月新建商品住宅成交面积创近16个月来新高,环比2月增长了91%,几乎翻番。但是,就此断言房市已经回暖恐怕还是言之过早。

 

首先,成交量只是判断房地产市场回暖与否的一个方面,仅能表现出买方行为,要做出整体的判断还需结合供给方面情况,如开发投资、新开工面积、土地购置面积等。

 

一方面是土地市场成交惨淡。1-3月,全国房地产开发企业完成土地购置面积同比下降40.1%,远远超过去年全年8.6%的降幅,开发商对于拿地可以说兴趣索然。另一方面是项目延迟开工现象依然普遍。一季度房屋新开工面积同比下降16.2%,开发商对后市持谨慎态度,部分项目继续按兵不动。

 

以上面的几个数据可以看出,现在所谓的回暖,仅是市场买方单方面的热情高涨,整个市场并没有高歌猛进的迹象,甚至有些主要指标还出现了一定程度的下降。市场的根本——生产和供给都没有明显恢复。

 

其次,从需求属性看,支撑这波楼市反弹的是被压抑一年之久的住房刚性需求。市场成交主流套型面积在90平米以下,投资型与改善型住房需求并未“解冻”。刚性需求虽然强大,但毕竟增长空间有限,对活跃楼市帮助不大,并且集中释放后也必然归于平静。仅依靠刚性需求的集中释放,楼市不可能真正“回暖”。只能说刚需的存在保住了楼市。楼市“回暖”的真正主力应是改善型住房需求,而这部分需求能否被激活,还有待观察。

 

再次,在当前楼市热销的情况下,一些开发商开始趁势提价。根据刚公布的3月份70个大中城市房屋价格指数,自去年8月连续出现环比负增长以来,首次逆转为正增长。根据我们的研究,近几年很多大城市的房价增长偏快,房价已经在一定程度上超过了许多居民的承受能力。虽然经过了去年的回调,房价开始趋于合理,但是如果开发商执意提高房价,很可能将前期的房价调整成果毁于一旦。刚性需求不代表现实需求,只有在可承受的价格范围内才能释放出来。对于让人仰视的房价,没有决定权的居民可以用脚投票:没有选择房价的权利但是有选择不买的权利。因此,如果房价还是在偏离正常轨道,楼市复苏趋势就难以持续,尚不能轻言回暖。

 

易居中国的研究报告显示,4月第1周主要城市的房地产市场除北京环比涨幅较大外,其他城市的商品住宅成交量较前一周均出现下降或持平。另据中国指数研究院的最新监测,4月第2周35个大中小城市,成交面积环比前一周上升的有16个。笔者认为,由反弹具有惯性,4、5月份全国楼市成交量依然会保持较高水平,但其后,或将重新经历一次比较明显的回落。

 

最后,如果把视野放开点,观察一下宏观经济,就更不能高兴的太早。国际金融危机依然看不到底部,世界银行和国际货币基金组织等机构多次下调2009年世界经济增长指标,最新的2.7%的负增长。国内第一季度经济数据出来了,经济有复苏苗头,如信贷空前的狂增4.58亿,制造业经理指数、固定资产投资、发电量、工业增加值、M1、股市等多个指标转好。

 

然而,我国GDP增长主要靠投资、出口、消费这三架“马车”,其中最主要的是出口,事实却是,自去年11月出口增长由正转负以后,降幅加剧超20%左右,今年3月略有起色,仍达17%,这不仅导致失业率上升,还将阻碍制造业复苏。一季度GDP增幅再创近十年新低,仅为6.1%,二季度可能触底上行,可是弹不高、走不远,接下去还会有所回落,2008-2011年基本都将是一个调整格局(8%上下)。

 

若从整体上审视房地产,则反映市场全局的国房景气指数,3月依然连续第16个月下滑,至94.74,是1998年3月以来的最低水平,也即11年来的历史最低点。总而言之,2009年,全国楼市注定是一个盘整的格局,春节后的这波反弹,恐能持久,接下来可能维持低位振荡。企业应认清形势,抓住有利时机合理促销,以回笼资金。而购房人可视自己的需求性质,采取不同的购房策略,刚性需求不必过于观望,改善需求视具体房源情况而定,投资需求不妨观察形势的演变。

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