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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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中国经济和楼市都有可能走出“W”形  

2009-04-25 17:10:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国经济和楼市都有可能走出“W”形

 

上周,为第一财经日报上写了一篇文章:楼市或将“W”形调整。其实,去年下半年之后出现了几种观点:“V”形、“U”形、“L”形,其中以“U”形最为主流。而目前笔者认为,出现“W”形的可能性正在增大。

 

主要原因是春节过后这轮强劲反弹的不期而至,楼市成交量上升是好事,但反弹的过猛,尤其是卖方纷纷上调价格,可能对楼市中长期发展并非好事,因为这可能使本轮调整不够充分,东部少数大城市的房价泡沫没能完全挤出。如此,则接下来市场的形势会更加起伏不定。这样就会使调整周期拉长。

 

今天看到一篇广州日报采访国内一经济学者的文章,他对国内外经济走势的观点我颇为认同,当然对于楼市,他并非特别专业。现摘如下,与网友分享。

 

                     中国经济将呈“W”形调整

 

世界经济可能呈现“L”走势,在见底后出现较长时间的低迷;中国经济可能出现“W”的走势,自第二季度开始反弹,到明年第一季度再度回落。昨日,中银国际控股有限公司首席经济学家、中国人民大学经济学院教授曹远征在参加广州市委宣传部主办的《广州讲坛》第五十七讲期间接受本报记者专访时如此表示。

 

世界经济走势或呈“L”形

 

本报记者:目前,有关世界和中国的宏观经济走势,市场有很多说法,比如L形,U形,V形,对于后市,您怎么看?

  曹远征:世界经济可能进入L形发展,在底部徘徊十年八年都有可能。原有的经济结构不能维持,需要产生一个新的结构,这可能是一个漫长的过程。

  危机爆发后,美国的储蓄率快速上升,对进口的依赖下降,新兴市场国家依赖出口的发展无法持续,过去的全球经济结构循环不再畅通。现在欧美的居民储蓄率正从原来的负数上升到了3%,可能上升到上世纪30年代的6%~8%,如果欧美储蓄率上升到6%~8%就意味着6000亿美元的消费市场消失。目前正在酝酿一个新的全球经济结构。

  本报记者:中国的经济走势将会怎样?

曹远征: 中国经济很可能会出现“W”形的走势,今年第一季度见一个底后,在一系列刺激措施后,然后回升,全年8%的目标有望实现,不过,估计到明年第一季度,又会再度回落。明年再次下探的话,应该不会太深,底部应该比今年第一季度的6.1%高,因为明年全球金融危机见底了。

 

不大会有进一步的刺激措施

 

  本报记者:前期市场预期会有进一步的刺激措施出台,因此很振奋,股市连续飙升,结果等了一段时间,并没有出台新措施,股市又回落了。您觉得近期会有新措施出台吗?利率和存款准备金率还会下调吗?

  曹远征:我认为不大会有进一步的刺激措施,也不应该有,利率和存款准备金率也不会下调。强心针打了,不必急着打第二针,现在先看看病人醒了没醒,现在判断病人基本在苏醒的过程中,就没有上第二针的必要了。如果今年走得太高,明年就会跌得很厉害。

  今年第一季度的信贷增速大大超出了市场预期,本来估计信贷增速3月份会下来,但是结果出现了很大的增长,规模达到1.89万亿元,4月份不大会有3月份这么高,但是还是会比较高。这使得后期的经济波动会加大,周期会变短。

此外,要注意的问题是,在中国政府投资大张旗鼓之时,中国的民间投资并没有跟上。因此中国企业的问题不是成本问题,而是市场问题。我们不但要认真考虑中国的贷款高速增长是否可持续,更要考虑这种高速增长的贷款是否应该保持。中国银行业的坏账水平是低于4%,但是照这种贷款速度发展下去,我们担心坏账水平会上升到15%以上,那时银行的安全就会出现问题。

 

房市真实需求尚不明朗

 

  本报记者:房市目前也有所回暖,您觉得这是短期的反弹,还是会持续走好?目前购房者要不要买房?

  曹远征:判断房市后期走势,第一,要观察银行个人房贷是否增加?第二,这个增长是否能够持续?目前有一个说法,说房地产市场假按揭在增加,资金并不是买了房子,而是流到房地产企业。第三,更重要的是,即使以上两个都是增长,要看是因为经济回暖使购买意愿加强,还是由于预期到通胀或者别的什么因素,使得投机增长。

  理论上来说,90平方米以下的销售不应很好,因为选择比较多,而90平方米以上的房子涨,可能是改善住房的真实需求。如果90平方米以下的房子也涨价,这就要看是否是真实的需要。真实的需求有多大,目前不是很清楚。

  对购房者而言,如果有真实住房需求,对价格并不敏感,只要自己合意,什么时候都是买房的好时候。

  投资就是另外一回事,第一,要看有没有二手房交易市场,市场是否活跃,变现是否容易,否则即使房价上涨,也卖不掉;第二要看投资成本,包括税费;第三,投资的话,永远是地段最重要,要么是大房,比如稀缺的别墅,要么是市中心的小房。不能投资中间部分。

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