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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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中国楼市调整期至少三年  

2009-04-02 18:55:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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乱花渐欲迷人。几乎每到春季,中国房地产市场都会骚动一阵,今年也不例外。二三月份全国楼市成交量持续攀升,部分大城市重现排队抢房现象,在“楼市回暖论”的鼓噪中,开发商春心萌动,涨价之声此起彼伏。恰在此时,发改委一官员兜头泼出一盆凉水。

 

据中新社报道,近日国家发改委国际经济综合研究室主任王海峰在北京一业界论坛上提出:“中国经济可能要经历三年,甚至五年左右的调整,房地产市场的调整周期可能会更长。”本轮楼市调整始于2007年第四季度,至今满打满算才一年半;按此观点,则中国楼市依然身处下行期,远未走出冬天,早则明年第四季度,晚则2013年,方能走出调整期。

 

对于目前信心刚有所恢复的开发商来说,这一观点无异于惊雷。但在一定程度上,笔者认同这一预测。不妨用“剥笋法”从外向内,一层层分析。首先,国际经济金融危机还在扩展,包括国际货币基金组织在内的诸多机构,一而再、再而三的下调2009年世界经济增长预期,最近的预测是下跌2.7%——这是近几十年全球经济首次出现年度负增长。更值得忧虑的是,继续金融危机之后,实体经济危机箭已上弦。

 

其次,国内经济依然严峻。“两会”上,《政府工作报告》提出今年经济增长目标为“8%左右”。显而易见,这与此前所提出的“保八”的预期有所降低。诸多国际机构还要悲观一点,比如最近世界银行把对2009年中国GDP增速的预测,由之前的7.5%下调至6.5%。当然,近期我国经济也出现回暖苗头,如2月的发电量、制造业采购经理人指数、工业增加值向好。但值得担忧的是,2月的CPI下降1.6%,出口下降25.7%,表明外需剧减,同时内需不振。

 

再次,房地产业景气度继续下跌。分析行业走势,不能“一叶障目”,眼前媒体狂炒的楼市回暖,只拿成交量和价格说事。而能够全面反映房地产形势的国房景气指数,却已持续下跌15个月,2月低至94.86,早已步入不景气区间。同时,1-2月,全国房地产开发投资增幅同比回落31.9%,全国房地产开发企业完成土地购置面积同比下降30%,房屋新开工面积同比下降14.8%。上述四组数据充分表明:房地产业整体仍处下行通道。

 

最后,房地产刺激政策出现停滞。房地产行业落选“十大产业振兴规划”,反映出中央在明确其支柱性产业地位的同时,又对短期大力刺激市场心怀犹豫,因此从没提“救市”二字。“两会”《政府工作报告》中涉及房地产的内容,只是对去年“131号文”的重述。另外,齐骥副部长明确“近期不打算再出台任何新的房地产调控政策。”完全可以推测,在政策支持力度减弱的情况下,楼市复苏难以走远。

 

以上四个因素,皆不支持房地产市场触底回暖。据此,还难以得出3-5年调整期的结论。还须做大跨度的比较性研究与论证。此次国际经济金融危机是“百年一遇”的,而1930年代那次大危机,拖累美国经济十多年,老实说,是二战对经济的巨大刺激才把美国经济拖出了泥淖。1998年,面对亚洲金融危机的波及,我国采取了包括大建“铁公机”(铁路、公路、机场)和“三改”(房改、教改、医改)在内很多措施,同样提出了经济“保八”。结果却是当年和次年GDP增幅仅有7%多,2000-2001才艰难的爬到8%以上。1997-2002,上轮经济调整周期是五年,这次同样很难少于五年。

 

放眼世界经济史,很难找出宏观经济低迷时楼市能够一枝独秀的案例。从国房景气指数上看,前不久我撰写的一份研究报告表明,今年二季度或三季度,国房景气指数可能超过1997年的历史低点,这个冬天不是一般的冷。我国房地产市场化真正提速,始于1998年房改,之前1993和1997年两次楼市调整,分析和参考价值较低。那么,不妨放眼国际。

 

美国楼市2006年调头向下,至今仍不知底在何处,标普公司的房价指数表明,美国20大城市房价已较2006年高点已下跌26%。香港楼市1997年三季度出现“拐点”,直到2003年才触底,房价跌幅达七成。1990年台湾股市楼市泡沫开始破灭,其后房价走势呈“锯齿状”,1991年大跌,1992-1994小幅上涨,1995年下跌,1996-1997小幅上涨,但总体趋势下跌,直到2002-2003年达到底部,距1990年高点下跌三成左右。

 

从中可见,在面临宏观经济大调整,或楼市泡沫破灭后,楼市下行绝非一两年能完事。仅从房价一个指标分析,今年2月全国70个大中城市房屋销价格同比下跌1.2%,与当年的香港、台湾、日本和眼下美国的调整幅度,差距甚远;即使考虑到国情不同,我国仍处于快速城市化阶段,住宅需求旺盛,但房价调整才开始而已,何谈到位?这就注定,当前楼市形势属短期反弹,真正的全面逆转,恐怕还待明年。

 

本文刊发于时代周报

 

 

 

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