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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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30年后,你家的房子别被“旧改”  

2009-04-27 09:16:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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30年后,你家的房子别被“旧改”

 

“5.12”汶川大地震,转眼将届一周年,不禁想起去年关于“豆腐渣”工程的质疑与讨论,遗撼的是至今没看到相关部门的鉴定报告。无独有偶,近期意大利也发生了地震,相比8.0级的汶川大地震,前者不过6.3级,却同样使震中拉奎拉市房屋损毁惨重,其中拉奎拉大学尤甚,而后者倒坍惨重的同样是学校。

 

震后发现,拉奎拉市的很多房屋当年建造时都不符合应有的防震标准。由此可见,建筑质量是一个全球性的问题,而学校、医院等公共建筑尤为突显。值得关注的是,近日住房和城乡建设部下发了《关于组织开展全国建设工程质量监督执法检查的通知》,今年将在全国范围内开展建设工程质量监督执法检查,对象包括在建的公共建筑、市政基础设施和住宅工程,其中住宅工程检查的重点是各类保障性住房。

 

笔者认为,采取这一措施,是非常必要和急迫的。我们绝不能坐等地震——这种惨酷的手段来检查建筑质量。必须在规划设计和施工阶段介入,以防患于未然。当然,目前还有另外一个特殊背景,四万亿投资计划,使各地大兴土木,其中不仅包括“铁公机”(铁路、公路、机场)等基建,也包括经济适用房和廉租房等保障性用房建设。

 

在“保增长、扩内需”的紧迫形势下,本轮投资建设力度之强、规模之大、速度之快,不仅在我国历史上少见,全世界亦罕有。在此过程中,最让人担心的是政府主导下的官员腐败和豆腐渣工程问题。其中,未来三年,经济适用房、廉租房将新建600万套,如何确保此类涉及民生的建筑质量,不单单是安全的问题。

 

另外还有建筑寿命,以及销售与利用问题。首先谈谈建筑寿命。去年底国务院办公厅的“131号文”提出,未来三年将进行240万套棚户房改造。另外,近年各大城市旧区改造无不如火如荼的进行,如上海自2001年以来每年拆除400-800万平米住房(其中包括重大工程拆迁)。政府为什么费钱费时费力的拆除旧房,重要原因之一是房屋建筑寿命已尽,既有损市容、妨碍城市建设,又不能满足居住需要。

 

法律规定,我国商品住宅的产权为70年,但实际情况是,很多住宅能“活50岁”就不错了,目前大城市中被列为旧改对象的住宅,相当部分是上世纪70年代前后建造的。其实,看看上海的很多工人新村就明白了,许多80年代的建造的住房已经破旧不堪,更别提室内功能布局上的落后了。

 

其次,有必要分析一下经济适用房的销售与闲置问题。与廉租房不同,经济适用房是用于销售的,按规定“成本+3%开发利润”的定价,使其价格低于同地段商品住宅40-50%,可事实却证明并非全是抢手货,很多符合经济适用房申购标准的家庭,并不笑纳政府的好意。或者即使买了,也长期空关,宁可在市区租房。比如在上海外环以外的宝山顾村、嘉定江桥等市属配套商品房(属保障性用房)基地,近几交付了200多万平方米住宅,但入住率不高、房屋长期空关现象严重。

 

原因何在?除了此类项目选择偏远、交通不便、配套不全等因素外,建筑质量低下是重要的一条。在很多城市中,经济适用房建筑外观特点鲜明,一看就是贫民聚居区。认购不积极和空关率偏高,既与政府的意愿相悖,又造成资源浪费,更让人担心30年后,这些房子的破损程度导致其丧命“旧改”——果真如此,则经济适用房未免太不“经济”了。

 

历史只能用来镜鉴,现实只能用来反省。面对眼下各地轰轰烈烈的经济适用房建设潮,如何避免重蹈历史覆辙乃当务之急。正是在这一意义上,此番住房和城乡建设部的建设工程质量监督执法检查行动恰如“及时雨”。但仅靠检查似乎又不够。若能提高保障性住房的规划、设计、建筑、物管标准,或以优惠政策引导地方政府和开发商企业提高相关标准,则更有利保障这项惠民工程落到实处。

 

比如,近几年上海市大力推行重大工程和旧区改造安置房项目的“四高标准”:高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理,通过政府施压而有效提高了保障性住房的建筑质量。这一思路值得各地借鉴。

 

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