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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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上海楼市在玩春季“撑竿跳”  

2009-04-02 08:58:19|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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预测楼市,难度很大。这其中,对于长期走势,尤其是那些常说“房价长期看涨”的观点,基本上属于真理,同时基本上也是废话,长期相对容易预测。中期预测的难度就相对大些,比如说“2009-2010年全国楼市处于调整期”,基本上不会出大错。但要预测短期走势,那就相当难了。

 

今年一月份的时候,可能会有人预测到三月份成交量会反弹,但能猜准反弹力度这么大的,全国估计没几个人。不妨就以上海楼市为例,分析一下近期市场多么的出人意料。其它少数城市,如北京,估计情况与上海类似。

 

易居中国的最新数据表明,刚刚过去的3月,上海商品住宅成交量达到156万平方米。这一数据意味着什么?1月成交量约50万平米,2月约为80万平米,3月环比2月增加了近一倍!同时,也是去年月均成交量的一倍!是去年3月的约1.5倍!而且还略高于楼市繁荣的07年3月的154万平方米!

 

只知道成交量在反弹,却不知道反弹的速度如此之快,简直有点像“撑竿跳”,这是我所没料到的。合理的反弹,有政策利好、楼盘降价、去年被压抑需求的释放等因素的支持,但如此快速的反弹,还是值得分析、思考的。当然,一个重要原因与3月供应量的激增有关,商品住宅新增供应量126万平方米,环比多供应90万平方米,增幅250%。

 

然而1-3月持续三个月商品住宅市场出现供不应求的局面,应该还与上海的楼市需求特征以及开发商的营销策略有关。近两个月以来,排队购房已不是个别现象,上海的东南西北中,都能找到案例。不惟自住客,甚至部分投资客也已开始尝试入场。

 

上海商品住宅月度成交量走势图

 

 上海楼市在玩春季“撑竿跳” - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

我想请大家看上面一张图,反映的是05年以来上海商品住宅的月度成交量。有一个规律:05年以来的每年3月份,楼市都会出现相对2月的明显反弹。其中,06、07、08年的3月,成交量皆为150多万,有些让人匪夷所思的一致。

 

06年4、5月,持续上攻,07年4、5、6、7月,持续增长。只有05年3月之后,楼市步入低迷,这主要与05年4月“国八条”出台,对上海楼市形成巨大利空所致。而目前,政府不会出台打压楼市的政策,因此,按历史规律,以及市场惯性,可以大致预测,今年4月,上海商品住宅成交量还会继续向上冲一点。

 

但是,上冲的空间并不大,时间也不能持久。4月成交量,很难像06年4月冲上200万平米大关。接下去,5月份可能会有所回落。皆竞目前经济环境和全国楼市形势,都与06、06两年的春季相错甚远,大家用不着那么乐观。

 

就上海楼市来说,我认为09年商品住宅成交量铁定比08年大(900万平米左右),但增幅也不会出现翻倍现象,全年达到1300平米左右的可能较大。月均100万米多点正常,不可能达到150万平米,所以不要奢望接下去能在150万平米关口之上挺立多月,能站二三个月就不错了。而且,春季来次“撑竿跳”,夏季成交量将会明显回落,还会有月份下跌至100平米以下。至于下半年,成交量将表现为时起时落。综之,09上海楼市,喜忧参半,大家以平常心待之即可。

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