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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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一线城市房价贵过港台   

2009-04-28 09:08:17|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一线城市房价贵过港台

 

任志强博鳌论坛一席话,简如引爆一颗核弹,反对声潮铺天盖地。任志强一直被人称为“专家中的专家”,这与他一惯以数据说话的风格分不开,只是这次引用的数据和类比方法难以为多数人接受。和1978年相比,月工资增加100倍,房价只上涨16.6倍,于是得出“和居民工资收入相比房价等于没涨”的结论。

 

以居民收入来衡量房价高低,是一种最基本、最朴素、最有效的方式,任志强的问题在于拿福利分房时代的房价和计划经济时代的工资,与目前市场经济条件下的房价与工资相比,可比价值并不高。不妨从1996年算至2008年,按国家统计局数据,全国商品住宅单价由1604元,上升到的3677元,上涨129%;全国城镇居民的年人均可支配收入由4839元到15781元,上涨226%。由此可见,近十多年来居民收入增幅确实大于房价。

 

可是问题的关键在于,近些年我国贫富差距持续拉大,多数人收入增幅明显小于房价增幅;另外,城镇人均住房面积是持续增加的,2008年比1996年增加了71%(建筑面积),这就意味着房子的总价上涨的比单价更快。因此,总体而言,目前我国房价水平与城镇居民收入水平,客观上确实出现失衡现象。

 

一线城市尤其如此。用房价收入比这一指标最能证明。近期笔者撰写了份关于我国房价收入比的研究报告,引起了媒体的广泛传播。但是,由于以前太多机构和专家对房价收入比进行蜻蜓点水、管中窥豹式的分析,使部分业内外人士对这一指标心存疑虑。实际上,由于国情悬殊,不宜拿我国的房价收入比与发达国家相比(3-5倍),也不能拿全国的房价收入比衡量大城市、尤其是一线城市的水平。

 

房价收入比更适于对同一地区不同年份的作纵向对比,以及拿性质相似的地区作横向对比。2003年之前,我国房价收入比维持在6倍上下,2007年冲高至7.44倍,有些许偏高。而一线城市,则由2006年之前8-9倍,飙或至2007-2008年的12-13倍。比如,北京2008为13.54倍,深圳2007年为13.15倍,广州2007年为12.09倍,上海2007年为11.25倍。

 

显而易见,一线城市近两年的房价收入比,既远高于全国总体水平,也高于本地近十年来的平均水平,存在一定的房价泡沫。其实,中央和一线城市的官方也认为这些地区的房价依然偏高。不过,我们时常会听到另外一种声音:北京、上海这类外向型城市,住房的省外和境外需求炽热,在全国楼市中的地位非常特殊,高房价是合理的。一个有趣的现象是,少数北京专家总认为北京房价就该这么牛,而部分上海专家一再坚持上海房价是全国的最后“堡垒”。

 

果真如此,还是江郎自大?如果想进一步论证这一命题,有必要进行大跨度比较。既然我们的国情与欧美国家迥异,那完全可以拿我国的香港和台湾地区做参照。香港和台湾的经济和楼市比内地成熟,市场化程度高,且国情相似,可比性较强。

 

1987年之前,台湾房价收入比维持在4倍左右,非常合理,经过房价狂涨后的1989、1990年,激增至10倍左右,其中台北达12倍,其后房价泡沫破灭,房价收入比回落,近十多年来一直徘徊在6倍上下。1996-1997年香港房价飙升,1997年房价收入比攀至18倍的历史高位,随后房价泡沫破灭,2003年房价收入比跌至5.9的历史低位,2004年后楼市回升,但无论房价还是房价收入比,都未能回到2007年的高点。

 一线城市房价贵过港台  - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

由于香港楼市中的公屋和居屋比重过半,所以上述房价单指市场化的私宅。1996-2008年间,香港地区房价收入比平均值约为10.4,对于香港这一国际大都市,基本上可以认为是合理水平。而台北历史上曾达到12倍的高点,后来证明是有泡沫的。相较之下,目前国内一线城市房价收入比高达12-13倍,如果剔除经济适用房因素,则纯商品住宅的房价收入比更达15左右,明显高于香港和台北均值。

 

在香港面前,北京和上海恐怕不敢说自己的国际化水平有多高,楼市外部需求有多旺,那么,凭什么内地一线城市的房价收入比就该盖过港台几个头。很多时候,人都会迷失、盲从,往往“只缘身在此山中”。跳脱所处困境,拉开观察视野,横纵多维分析,我国一线城市房价确实偏高。或许高房价可以维持一年、两年,甚至三年,或许可以稳在那里不涨亦不跌,随着居民收入的增长坐等房价收入比下降。可在世国内外经济形势严峻的外部环境中,仅靠“小阳春”,尚不足以支撑高房价。

 

本文刊发于东方早报

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