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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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上海房价比07年大涨近四成  

2009-04-08 09:05:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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连续两个月的成交量反弹,使部分开发商蠢蠢欲动的上调房价。其实很多人都搞不清楚上海房价到底处于什么样的水平。开发商不知到底该不该涨价,老百姓不知道该不该追涨,政府也不知目前房价水平到底高不高,高的话又会高多少?

 

研究房价走势,可以参考指数价格,也可以观察均价,从理论上讲,指数价格更有研究价值,但由于政府统计系统的指数价格数据都有些许水分,所以若具体到某个城市的房价,很难说到底指数优,还是均价好。

 

笔者认为,像上海这样的一线城市,由于同时在售的楼盘多达上千个,所以均价还是能在很大程度上反映市场真实情况的。另外,由于近几年上海住宅市场中,政策性用房——配套商品住宅占有较高比重(三成左右),所以一定要剔除掉这一产品对房价的拉低作用,单拿纯粹的商品住宅成交均价作参考。

 

笔者根据2005年以来历月的纯粹商品住宅成交均价,做成一图表如下。

 上海房价比07年大涨近四成 - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

很清楚,05、06两年,直至07年第一季度,上海商品住宅价格相当的稳定,反映出2005年出台国八条之后,上海房价由03、04年的高增长回归理性。注意:这一点与其它一线城市不同。07年第二季度开始,房价一点点加速上涨,2006年第二季最疯狂,顶点在6月份,单价超过17000元。其后,有所回落,并在12000-14000区间做上下波动,直到现在。

 

不妨再做些具体的比较。2009年第一季的月均商品住宅价格是约为12951元/平米,2008年第一季度月均商品住宅价格是12223元/平米,2007年第一季的月均商品住宅价格是约为9515元/平米,2006年第一季的月均商品住宅价格是约为9231元/平米,2005年第一季的月均商品住宅价格是约为9218元/平米。

 

也就是说,目前的房价水平比2008年同期上涨了6%,比2007年同期上涨了36%,比2006和2005年同期上涨了40%。但比房价历史最高季度:2008年第二季度的月均15704元/平米,下跌约18%。

 

那么说,上海目前的房价已回归到合理水平了吗,答案是否定的。笔者认为,商品住宅价格可能回不到07年第一季度的9500元/平米,但回落到10000-11000元区间更合理一些。这也就意味着,在09年第一季度月均12951元的基础上,今年下半年或明年,可能还会下跌15-20%。

 

当然,还有另外一种可能性:房价走势维持盘整态势,不出现明显下跌;那么,两三年后,随着居民收入的持续增长,12000-13000元的房价水平也就相对合理了。这就叫“灵魂跟上脚步”——房价跟上收入。

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