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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房价反弹不能问罪企业垄断  

2009-04-09 09:22:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价反弹不能问罪企业垄断

 

近期,上海楼市重现“排队”现象,甚至有人楼盘开盘前五天就有人抢位,“黄牛党”随之重出江湖,恍如回到2004年和2007年的繁华梦境。此事并非上海独有,北京、深圳、重庆等多个城市皆如此,只是程度不一。

 

针对于此,业内外出现了不同看法。一种声音认定这是虚假现象,背后既有大量的假按揭,又有开发商雇人排队,纯属人为营造热销局面,持此观点者业外人士居多,尤以“唱空派”狂狷。而多数业内人士承认其真实性,但在是短期反弹、还是楼市全面回暖上,存在明显意见分岐。

 

笔者觉得房屋成交量反弹,已成既定事实,争议徒费口舌。春节过后,全国很多大城市楼市成交量明显增长,比如上海3月份的商品住宅高达156万平米,环比2月上升近一倍,不仅比去年月均成交量多一倍,甚至还略高于市场繁荣期的2007年3月。当锘,也不排除个别开发商会玩一些手段,但绝大部分属于真实成交。

 

面对楼市这种逆经济大势而上扬的事实,很多人都心存疑惑,部分民众下意识的反应是,把矛头指向开发商。这是一种惯性思维,因为过去几年房价高涨期,确实有不良开发商利用市场信息的不对称性,玩出各种手法,把购房人耍得团团转。愤懑之余,包括学者在内的部分人认为:这一切乱相皆因中国的地产商太强势,而其根源又在于市场垄断。

 

到底什么是垄断,恐怕很多人还没闹清楚。经济学中把市场结构分为完全垄断、寡头垄断、垄断竞争和完全竞争四种类型,其中完全垄断和完全竞争只在学术研究上具有意义,现实中存在的市场基本上都属非完全竞争市场:或者垄断竞争,或者寡头垄断。具体到我国的房地产市场,亦是如此。

 

垄断竞争市场具有三个特征:卖方数量众多、产品具有差异、企业自由进出。整体而言,现阶段我国房地产市场全部符合垄断竞争的标准。全国有5万多家开发企业,市场集中度非常低,全国市场占有率最高的万科不过2.6%左右;地段的差异性决定了房地产比其它绝大多数商品,更具有产品差异性;只要解决了钱的问题,基本上谁都可以做房地产开发,企业进退自由。

 

那么,什么是寡头垄断。在美国的多数行业中,最大的四家企业的市场占有率一般在50%以下,但早餐食品业为83%、飞机制造业85%、烟草业为99%,这三个行业基本上可以归为寡头垄断。在中国,目前的电信业、石化业也是这种性质。按销售金额,2006年、2007年和2008年,我国最大的四家房地产开发企业的市场占有率分别是4.6%、5.2%、7.7%,离寡头垄断尚远。

 

实际上,我国房地产市场的上游产业链存在一定的垄断现象,如土地由政府垄断,信贷资金由国由银行寡头垄断,但下游产业链却是高度竞争状态,房产供求的市场化程度很高。与香港前四大开发商拥有50%左右市场份额,以及美国前十大开发商拥有近30%的市场份额相比,我国开发商的市场份额偏低,应该进一步提高行业集中度,才能进一步优化资源配置。

 

然而,不能忽略另外一个因素。房地产业的区域性很强,从部分城市的某些地产板块分析,又存在一个或几个开发商市场占有率较高的现象,比如富力地产已占有广州市场10%左右的份额,比如碧桂园动辄占地千亩的大盘,具有左右局部区域供应的能量。以历史眼光观察,区域性寡头垄断十年前曾普遍存在,上世纪九十年代,一些基层政府旗下的开发商是名副其实的“地头蛇”,如大华集国在上海宝山区大场镇、恒大集团在浦东上南地区等。2004年土地出让实行“招拍挂”之后,这种态势已明显弱化。

 

所以,就目前来说,开发商基本上没有能力操纵价格。2007年初上海盛传42家房产企业秘密发起《不降价宣言》,2008年末,沈阳传出72家开发商结成不降价联盟。无数事实证明,开发商之间进行的价格勾结“看起来很美”,却往往在经济学中 “囚徒困境”的作用下,难脱崩裂之结局。民众排队购房和企业小幅涨价,皆是市场“无形之手”拿捏的结果,不宜归罪于企业垄断。

 

本文刊发于新民周刊

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