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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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关于我

上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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楼市短周期2-3年,上海楼市回归06形态  

2009-05-10 10:40:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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理论上,经济周期有长、中、短三种,比如某些国家有60年左右、10年左右、3年左右的周期规律性。房地产经济周期随着经济周期波动,所以在一定程度上,也可以有长中短的划分。长周期仅具理论价值,暂且不谈。

 

我国宏观经济近30年来,经历了3个中周期,大概10年一周期。本轮增长期始于2002年,高点是2007年,目前处于下行调整期。按中周期的规律,中国经济迈入下一轮增长期,可能在2011-2012年,2008-2010属调整期。

 

本轮楼市中周期,基本与宏观经济同步。2008年出现由上行到下行的转变。那么,短期趋势如何,在大家所关心的。所以谈一下楼市短周期。全国各地区楼市形态差别较大。暂以上海为例。

 

上海一手商品住宅成交量演变图

楼市短周期2-3年,上海楼市回归06形态 - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

为了更直接的分析,拉出一张图。有一些规律性的东西。第一,近四年,每年的3月份,商品住宅成交量都出现大幅上升,所以“春天行情”年年有,大家不要对今年的行情大惊小怪。

 

第二,6月前后会达到成交量的高点,第三季度一般比第二季度明显回落。06年5月是高点,07年6月是高点,08年3-7月出现年度高位。

 

今春的上海楼市,同样经历了3-4月的快速反弹。那么,接下来怎么演变?有两种可能性,一种是像07年,6月触顶回落后,依然在高位保持了三个月。另一种像06年,5月触顶后出现大幅回落,第四季稍稍好转。

 

我倾向于认为:今年接下来的时间,上海楼市演变形态与06年相似。主要原因有二:一是宏观经济还在低谷中挣扎,今年楼市不太可能重现07式繁荣(那时经济面特好);二是05年上海楼市经历一轮下调,06年属于恢复性增长;而08年同样是成交量超跌,09年亦属恢复性增长,既是恢复,就难以发飙。

 

上述仅从成交量演变分析,至于价格,是成交量的“情人”,成交量高涨,价格也风骚,成交量回落,价格亦扫兴。上海楼市短周期为2-3年,至于其它城市,可根据各自市场近几年的演变情况,套用短周期理论。

 

 

 

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