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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房地产调控迷路了  

2009-05-11 09:51:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产调控迷路了

 

风云激荡的中国楼市,让人慨叹身处这样风景独特的年代。决定房地产市场形态的因素有很多,常被人挂在嘴边的有宏观经济、城市化、人口红利、土地制度、传统置业习惯等,但从来没人敢忽视的是:调控政策。

 

所以,“政策市”的称谓自然牢牢落在了中国楼市的头上。如果政策“风调雨顺”倒也罢了,可近几年来房地产调控政策一方面让人难以琢磨,另一方面效果又不尽人意。于是乎,怨言四溢,再所难免。

 

从根子上讲,调控是必须的,又是复杂的。必要性表现在,其一,从经济学原理上讲,经济增长具有周期性,客观上需要政府运用经济政策(我国称为“宏观调控”)进行防范经济大起大落,作为重要经济部门的房地产业,也需要政府进行反周期的调理。其二,中央一再强调,房地产业是国民经济的重要支柱产业,理应当作“国宝”看待,热的时候首先给它降温,冷的时抢着给它保暖。其三,房地产业的主干是住宅产业,而住宅又属国计民生,从社会保障的角度考量,比其它行业更需要政府花心思打理。

 

复杂性主要体现在两方面。一方面是宏观调控本身很难掌握火候,市场冷时,加火,可一不小心火势就会失控,市场热时,浇水,弄不好又会熄火。比如,眼下很多经济学家对去年我国的经济政策提出质疑,第二季度美国次贷危机已开始加剧,而且国内经济也显露下滑态势,可政府依然执行紧缩的货币政策,从而没能阻止去年下半年宏观经济的急转直下。楼市亦如此,2007年还热火朝天,2008年却掉进了冰窟窿,许多大城市房屋成交量暴跌五成左右,搞得政策不知所措,像个无助的小孩子。

 

另一方面,与发达国家相比,我国房地产市场还很不成熟,从1998年全面房改算起,区区不过十年,而欧美国家房地产市场化已近百年,因此我国楼市尚处于青少年阶段,性格还没定型,偶尔还蛮不讲理的耍小孩脾气。面对于此,家长(政府)调教楼市的难度很大,尤其是住房制度不健全,住房保障不完善,政策总是在保障产业增长和加强住房保障之间困惑、犹豫。

 

近十多年来,我国的房地产政策可谓潮起潮落,忽左忽右,飘摇不定。1996-1997年,房地产市场步入低迷期,恰在此时,亚洲金融危机袭来,我国经济和楼市皆受到波及。在此情况下,为了刺激经济增长,中央想到了房地产业,于是在住房改革慢吞吞走了十多年后,坚定的把住宅产业列为拉动经济增长的重要产业,并出台了“23号文”,彻底抛弃了福利分房制度,代之以货币化分房。与之相配套,国家还推出了住房按揭政策,上海等地方政府在救市方面走得更远,包括购房退税、购房落户等政策,从而使房地产市场很快走出了低谷,继而迈开大步向前冲。

 

眼看楼市活似脱缰之马,2003年开始,以紧缩信贷为主的“121号文”为标志,房地产宏观调控拉开序幕。然而如同闹剧一样,在开发商的质疑声中,尤其是任志强抛出一个“两万言书”,中央不久后出台了“18号文”,首次提出房地产业已成为国民经济的支柱产业。于是,“121号文”没能执行下去。充分反映出在本轮调控初始阶段,由于对市场走势是否真的偏热吃不准,政策左右摇摆得历害。

 

2004年,随着宏观经济调控的全面展开,政府在楼市调控上吃了定心丸,大力紧缩地根和银根,尤其以经营性用地出让实行“招拍挂”为典型。可市场并不买帐,房价照样上涨,而且稍做调整后反弹的更快更高,上海房价在2004年底到2005年初的几个月内,大涨约三成。于是,全面性、综合型、高强度的“国八条”于2005年4月出炉,业界抱怨“上海感冒,全国吃药”。随后的事实表明,确实只有以上海为代表的长三角楼市出现明显调整,而全国其它区域的房价依然快速上涨。

 

接下来,2006年中央又出台“国六条”和“国十五条”,另外还有 “171号文” 限外政策等出台。数据却还是不容乐观,2006年全国楼市有所调整,但幅度不大,市场依然偏热。进而,2007年再次迎来迅猛的反弹,部分热点城市全年房价飙升五成以上。于是,质疑房地产调控失当、不力的声音不仅来自民间,也来自当年的全国两会代表、委员们的提案。2007年,新的调控政策继续,如“房贷新政”、“土地储备办法”、“严格土地招拍挂程序”等。

 

2007年第四季度,持续五年之久的房地产调控终于见效,全国楼市显露疲态。从宏观背景看,经济也开始触顶下行,因此这迟来的功劳还不能全算在房地产调控的头上。与宏观经济政策类似,2008年上半年基本还是紧缩型调控,随着楼市下行越来越快,地方政府受不了,自5月开始,沈阳、重庆、郑州、厦门、长沙、南京、杭州等诸多城市纷起救市。直到10月22日,以财政部和央行降低房产交易税和贷款利率为标志,中央开始为楼市调控松绑。12月下旬,国务院办公厅出台“131号文”,为下阶段楼市调控定下调子。

 

然而,最有趣的现象出现在今年春节过后,一波始料不及的楼市反弹,引发“小阳春”与“真正回暖”的争议,部分开发商重新调高楼盘定价。政策走势阴晴不定,重新陷入类似2003年的迷茫:看不清市场走势,所以调控力度既不敢加量,又不敢减量。最终结果是,今年两会《政府工作报告》涉及房地产部分,只是重述去年“131号文”,而住房和城乡建设部也声称“近期不出台新的政策”。

 

综而言之,政策对当前我国楼市的影响深重,但很多时候,政策却又难以切中要害,甚至只是隔靴搔痒。政策彷徨,源于市场走势不明;反过来,政策摇摆,又影响市场走出暧昧状态。这就是我国目前的房地产政策现状。调控是门手艺活儿,急不得,但必须提高技艺。

 

本文刊发于《远洋天空》

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