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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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评判房价高低须以群分  

2009-05-16 10:05:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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评判房价高低须以群分

 

高房价问题,已成为当今中国社会的一大矛盾焦点。在当前构建和谐社会和改善民生的特定历史背景下,若站在支持高房价的一边,注定要受到舆论的围攻。而作为新房价格的制定者,开发商始终也抬不起头。近几年房地产调控的重要目标之一便是降房价、稳房价,去年底中央则在相关文件(“131号文”)中更明确提出,开发商应认清形势,合理定价。

 

如此这般,房价偏高、甚至是过高已成定论,业内外人士也懒得细究了。然而,始终让人困惑的是,市场似乎并不买帐。2004-2007年,一边调控,一边涨价,好不容易盼至2008年8月,全国70个大中城市房价首次出现环比负增长,可好景不长,今年3月这一指数重新转为正增长,4月增幅扩大,而同比跌幅不过区区1.1%。在楼市春季攻势之下,地产商并不理会政府意愿,纷纷上调房价。

 

不妨看看大洋彼岸的美国,根据标普公司的房价指数,当前房价已比2006年高点大跌逾三成。中美两国同样经历了2003之后的房价快速上涨,而且我国房价上涨幅度远超美国,如今美国房价已出现近连续三年的下跌,而我国房价下跌起来却如此扭捏,蜻蜓点水般降了一点便重新拉起。到底是什么在支撑着中国的高房价?

 

话至此,不得不分析一下高房价的评判标准。房价高低,主要三个衡量指数。房价收入比是从自住需求出发的,分析房价与居民收入的匹配度;住房空置率是从市场健康程度观察的,论证存货规模、供应压力、企业经营风险、银行信贷风险;租售比是从投资回报的角度考量的,租金水平体现住房使用价值,能真实反映房价是否脱离价值中轴。

 

那么,在目前我国特定的语境下,高房价是指房价收入比偏高,居民正常收入已很难支撑这样的房价。可这么说又失之含糊。居民是由各种收入阶层的群体组成的,而各个阶层的房价收入比情况千差万别。

 

房价收入比道理简单,可具体计算方式却有多种。笔者以国家统计局数据为源,以城镇人均可支配收入、新建商品住宅成交均价、城镇人均住房建筑面积为准,计算全国房价收入的演变情况。1997-2003年间,全国房价收入比在6.2倍上下波动,处于合理范畴。 2004年开始快速上升,2007年达到7.44倍的历史高点,略有泡沫,

2008年比回落至6.78倍。无论与世界发展中国家的平均水平相比,还是与国内近十年来历史均值相比,目前全国房价整体上基本还算合理。

 

既然如此,为何很多人觉得房价太高,买不起房?除了区域差别之外,问题的根结在于我国城镇居民的收入差距很大,而且近些年呈持续拉大的趋势。从反映贫富分化程度的基尼系数来看,目前已步步逼近0.5,明显超过国际警戒线,而改革开放前只有不足0.2。

 

在国家统计局体系中,把城镇家庭按收入水平划分为七个档次,分别为最高收入、高收入、中等偏上收入、中等收入、中等偏下收入、低收入户、最低收入户,所占全国家庭总数的比重分别约为10%、10%、20%、20%、20%、10%、10%。2008年,这七档家庭的房价收入比分别为2.64倍、4.43倍、6.02倍、8.23倍、11.19倍、15.26倍、23.68倍。

 

显而易见,同样是购买一套近90平米的中档价位的房子,高收入家庭可谓轻而易举,而低收入家庭则根本无力负担,中等收入家庭基本上能够买得起。最高收入户的房价收入比只有2.64,而最低收入户的这一指标却达到23.68,相差了9倍,这一差距也明显大于世界平均水平。

 

事实已经很清楚,目前的房价水平,在穷人看来高不可攀,而富人买个二三套纯属正常。针对这种情况,社会各界不能笼通的抱怨、指责房价过高,而应具体问题具体分析,并采取有针对性的解决之道,政府更应承担起应有的职责,发挥应有的功能。

 

首先,对于占城镇家庭总数约40%的最高收入、高收入、中等偏上收入等三类家庭,应通过大力发展商品住宅市场,充分发挥市场机制配置资源的优势,不要动辄用行政手段干预市场。目前的房价水平对他们而言,并不算高。值得关注的是,部分参加工作时间不长年轻白领,收入水平属于此三类,却无多少积蓄,急欲购房则难筹首付款,这与中国人的购房观有关,而与房价收入比无涉。

 

其次,对于占城镇家庭总数约20%的最低收入和低上收入等两类家庭,只能通过加强住房保障解决他们的居住问题,对此政府应负有不可推卸的责任,这才是我国当前最大的民生问题。去年年底国家出台的“9000亿安居工程投资计划”,解决的正是这一难题。这其中还有一个结构问题,应集中财力和土地资源优先解决低收入家庭住的问题,也即兴建廉租房;其次,才是满足部分家庭拥有产权房的欲望,因而经济适用房不宜大规模盲目上马。

 

最后,对于占城镇家庭总数约40%的中等收入和中等偏下收入等两类家庭,情况比较复杂。部分家庭有能力购房中低档、中小户型的商品住宅,如果卖掉手中的房改房,甚至还能购买更好的房子。还有部分家庭购买商品住宅暂时比较吃力,政府应该通过建立健全住房租赁体系,让其租房住,或者通过补贴购房贷款利息、购房退个调税等多种方式支持其购房。

 

不难预测,房价问题还将困扰中国社会和中等收入以下家庭几十年。除非,中国的贫富差距能够尽快缩小,中国人狂热的置业观发生根本性的变化。

 

本文刊发于经济观察报

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