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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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上海楼市的真相是什么  

2009-05-21 10:23:37|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上海楼市的真相是什么

 

上海楼市规模全国最大,市场化水平较高,房价也是全国最高的城市之一,所以一向有全国楼市风向标的说法。经常分析研究一下上海楼市,不仅对预期上海楼市有帮助,对于全国楼市发展趋势,也有些许价值。

 

本文重点分析二手住宅市场。由于一手住宅市场受开发商意愿和操盘手法影响较大,而二手房市场是散户与散户之间的博弈和交易,更能反映市场的真实情况。

 

      上海二手住宅成交量演变趋势图

上海楼市的真相是什么 - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

上图表明,从1997年开始,随着房改的进行,二手住宅交易量稳定增长,尤其是2000年后,增幅加大,繁荣顶点是2007年,全市成交量为2222万平米。之后,在“国八条”打压下,2005年明显下跌,2006年继续回落,2007年在全国楼市繁荣的带动下,再次增涨,但成交量却距2004年高点有较大距离——再次证明了笔者的一个观点:本轮上海楼市繁荣顶点在2004年,而非2007年。2008年全国楼市低迷,二手住宅成交量大幅萎缩至976万平米,一夜回到2001年。但2008年上海二手住宅成交量第一次超过一手纯商品住宅成交量。

 

    2007年以来上海二手住宅成交情况

上海楼市的真相是什么 - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

上图表明,从成交量上分析,2007年也是3月开始反弹,5月达到高位,直到9月,成交量在高位维持了5个月。2008年月也是3月反弹,直到5月,在年底高位上维持了3个朋,其后渐次回落,10月到达最低谷——50万平米——很不正常,本来是“金九银十”,却只相当于往年春节淡季水平。今年3月反弹力度之大让人惊叹,达216万平米,比2月增加一倍,超过2007年6月最高点的约200万平米,同时创下2005年以来月度成交新高,4月又增加一点——极有可能成为09年月度最高,接下来很难再攀新高了。

 

从价格上分析,可能会让很多网友失望。从07年开始,上海二手住宅价格总体趋势是上涨的,其中2008年下半年曾出现小幅下跌盘整。随着今年3、4月成交量的大增,价格亦有所上涨,4月成交价高点11210元/平方米,创造了月度历史新高。至于接下来的价格走势,我倾向于认为可是能更像08年一样,下半年或呈盘整加小幅下跌的态势。

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