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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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今年开发商“不差钱”  

2009-05-22 09:44:13|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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今年开发商“不差钱”

 

各种消息表明,开发商又牛起来了。证据一,2007年曾大行于市的捂盘现象,如今死灰复燃,人为制造“饥渴感”堪称楼市必杀技,开盘前售楼处的购房队伍,越排越长。证据二,4月以来的土地市场重新热闹起来,流标率正向零逼近,部分城市重现多家地产商抢食优质地块现象,于是业界有人惊呼:“地王”时代又回来了。

 

古人常用“三十年河东,三十年河西”形容事物巨变,可对于房地产市场而言,只需一两年便是阴晴两重天,与之相适应,当下开发商的表情简如“挂着泪的笑脸”。2008年全国房地产市场异常低迷,主要是成交量大降二成,京沪等大城市多数惨遭腰斩,上海一手商品住宅更缩水65%,虽然房价并未明显下跌,但开发商资金链绷得吱吱响。正是在那一背景下,潘石屹抛出了房企“百日剧变论”。结果却证明,开发商生命力那是相当的顽强。

 

2009年,一场不期而至的楼市“春雨”,滋润得开发商浑身舒坦。1-4月,全国房屋成交量同比大增17.5%。在诸多城市,今年3-5月的房屋成交量已赶上或超过2007年的月均水平,由此回笼大量资金,缓解了很多企业的资金与营利压力。于是,地产商重又神气活现起来,不顾政府劝导,该怎么涨价就怎么涨价。

 

近些年,房地产业一直被公众诟病为暴利行业,开发商亦集体性被侧目以待。虽然也有部分地产大佬出面引用国家统计局数据,证明开发行业利润率并不高,而且一个项目运作周期需几年;但看看近几年国内财富榜就会明白,地产富豪所占比重最高。那么,这种暴利或者说高利润现象,还能够持续下去吗。

 

实际上,这事开发商说了不算,关键还得看市场脸色。我们不妨拉开历史视野,分析一下房地产开发业的利润率演变情况。虽然国家统计局的数据有些水份,但毕竞是目前体系最完整的,在此还是借其数据说事。1997年,在亚洲金融危机和国内经济调整的双重负面影响下,房地产市场急转直下,1997-1999年,全国房地产开发商企业营业利润率曾连续三年出现负增长,也即全行业亏损。

 

可以说,那三年是房地产业的历史低谷,也是开发企业的严冬。伴随着全行业整体性亏损,1996年地产企业一下子死掉37%,消失了12000多家;与此同时,全国主要城市出现了大批烂尾楼,直到2005年左右才基本消化掉。当然,1994年楼市大泡沫破灭后,海南的烂尾现象更严重,花了八年时间方才抚平城市伤痍。

 

从宏观经济面观察,当前我国经济面临的外部环境,明显比当年亚洲金融危机更恶劣。加入WTO后,我国经济增长对出口的依赖度,远远高于十年前,而目前世界金融危机导致外部需求急剧萎缩,今年一季度我国外贸对GDP不但没有起到拉动作用,反倒拖了后腿。而且,国内经济经过五年两位数的高增长,也有调整的内部压力。1998-1999年经济“保八”没能成功,2009-2010年亦不容乐观。

 

所以说,这轮经济调整,有可能重演十年前的低迷形态。房地产业相对乐观一些。主要原因是1999年以前商品住宅需求量小,而目前经过房改十年后,商品住宅需求量规模大,尤其是自住需求波动并不大。今年春季楼市反弹,主要是自住需求中的刚性需求狠狠的出了把劲儿。另外,由于今年4月M2增幅高达近26%,银行贷款增加5万多亿,部分资金没有按规定输入实体经济,而是偷偷溜进了股市和楼市,因此我们发现近期已开始出现投资性购房。

 

要说开发商现在活得很辛苦,很多人肯定不信。2000-1997年,全国房地产开发企业营业利润率持续快速增长,由1999年-1.16%的历史低点,攀升至2007年10.41%,而2007年全国规模以上工业企业的营业利润率为6.79%。由于全国有六万多家开发商,优质企业的营业利润率远高于10.41%。比如,即使在楼市调整的2008年,62家房地产公司2008年整体的营业利润率为19.31%,比2007年下降2.15个百分点。

 

老农们都知道冬天冷,来年庄稼收成就会好点,因为可以冻死很多害虫。中国的开发商太多,良莠不齐,可这轮楼市调整尚不充分,冬天好象短了点,天气也不够冷,没能很好促进企业的优胜劣汰。根据中国房地产测评中心2008年房地产开发企业500强研究的最新成果,2006-2008年最大的四家房地产开发企业销售收入各年占全国总销售额(CR4)的比重分别为4.6%、5.2%、7.8%,虽有提高,但与发达国家相比,行业集中度依然很低。而房地产开发行业利润率依然偏高,暗含着行业竞争度偏低、发育不全的不足之处。不能不说,有点遗撼。

 

发表于东方早报

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