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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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高档住宅价格反弹幅度最大   

2009-05-23 00:01:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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高档住宅价格反弹幅度最大

 

好地段的房子相较而言,更具抗跌性,这是楼市中的一条重要规律。所以,很多有实力的投资客,更愿意购买市中心的高档公寓。比如,据传最近郎咸平在上海房价最贵的静安区花550万元购入一套豪宅,还被人称私下避开中介玩“跳单”,若消息属实,郎教授可真够精明的了。

 

记得2004年温州炒房团在上海闹得最凶的时候,也是对豪宅公寓情有独钟,当时号称上海第一豪宅大盘的世茂滨江花园中,有大量温州投资者购房,以至直到现在,还有很多房源没有换手。

 

可这也只是相对而言,楼市低迷时,高档住宅一样会跌价,甚至部分楼盘跌得更惨,比如上海著名的豪宅板块——新天地,去年有新房从最高单价8万以上,跌至5万左右。可总体而言,市中心房价的降幅,还是小于外环左右区域。去年价格战最激烈的区域,比如浦东三林,位于内中环之间。

 

然而,当市场复苏甚至是回暖时,高端住宅的价格涨幅往往会超过普通住宅。原因有内在市场规律。普通住宅的买主多为自住,这类需求对价格比较敏感,价涨则需求萎缩;高档住宅的买主多为投资,或自住与投资兼顾,这类需求对价格不太敏感,而且投资需求对价格有“追涨”的规律。目前全国楼市,尤其是一线城市,已经出现这种现象,部分自住需求撤离,部分投资需求进入。当然,接下来投资需求入市的规模,还有待进一步观察。

 

3、4月份上海主要城区二手住宅成交均价对比

 高档住宅价格反弹幅度最大  - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

还是以实证法分析。上图是3、4月份上海区域二手住宅价格比较,由于是二手住宅成交均价,不像一手房那样受供应结构影响很大,基本上可以反映区域真实房价水平。

 

上海的真正中心城区,也只有静安、卢湾、黄浦,另外徐汇和长宁的部分地段也算是。4月份,静安、卢湾、黄浦三区二手住宅成交均价居全市之首,超过20000元/平米。4月份全市各区域均价全面上涨,市中心板块均价涨幅居前。静安、黄浦、长宁三区环比涨幅最大,分别为9.7%、7.3%及6.1%。而其它非中心城区,涨幅只有2%左右。由此可见,好地段和普通地段的房价涨幅差距相当明显。

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